Bangkok’s New City Plan Set to Pull Property Buyers Back from the Suburbs, Kiatnakin Phatra Bank (KKP) Warns
THIS NEWS ARTICLE KINDLY SPONSORED BY FALLPROTEC, A WORLD-RENOWNED NAME IN THE DESIGN AND MANUFACTURE OF PREMIUM FALL PROTECTION SYSTEMS AND HEIGHT ACCESS SOLUTIONS
- Bangkok’s first city plan overhaul since 2013 will allow for denser and more varied housing within the city by relaxing rules on minimum land plot sizes and increasing Floor Area Ratios (FAR).
- These changes are expected to lower development costs for urban properties, allowing them to compete on price with suburban homes and creating a “Pull-Back Effect” that draws buyers back to the city.
- KKP identifies five key inner-city corridors (including Taling Chan and Don Mueang) that will be rezoned to directly compete with surrounding suburban markets, potentially shifting 51 billion baht in annual real estate transactions.
- The plan could make urban housing more affordable, with potential unit price drops of 10-15% in newly unlocked zones, attracting buyers previously priced out of the city.
KKP researchers say Bangkok’s overdue city plan overhaul could trigger a “Pull-Back Effect”, drawing buyers back from the suburbs.
Bangkok’s residential property market is bracing for its most significant structural shift in over a decade as a long-delayed overhaul of the capital’s zoning rules edges toward becoming law.
According to a media briefing by Kiatnakin Phatra Bank (KKP) on Tuesday, the new Bangkok Comprehensive Plan — currently in its final public hearing phase and scheduled to take effect around 2027 — will fundamentally reshape housing affordability, potentially reversing years of outward suburban expansion.
A Plan 12 Years Overdue
By law, Bangkok’s city plan should be reviewed every four years to keep pace with new transit lines and population growth.
In practice, the current version dates back to 2013 and has never been updated — meaning more than a decade of accumulated change to the capital’s transport network and demographics is being folded into a single, sweeping revision.
Korntip Pruekprasertdee, real estate industry research analyst at KKP’s Corporate and Structured Finance division, said that because the update has been so long delayed, its impact on the market is likely to be considerably larger than a routine, on-schedule revision would have produced.
The Mechanics Behind the Shift
At the heart of the story are two technical levers: the minimum land plot size required for housing development and the Floor Area Ratio (FAR) — the ratio of a building’s total floor space to the size of its land plot — permitted in a given zone.
(from left) Korntip Pruekprasertdee and Kawin Supinacharoen
Kawin Supinacharoen, a real estate design and business management adviser who co-presented the briefing, explained that under the current rules, large parts of outer Bangkok have been restricted to detached houses on plots of at least 100 square wah (400 square metres), with multi-unit housing effectively banned.
The draft plan removes that floor in many zones, opening the door to 50-square-wah detached houses, semi-detached homes and townhouses – formats that are far cheaper to build and buy.
Road width in front of a plot is another critical variable:
- 6-metre sites remain restricted to limited low-rise housing.
- 10-metre roads unlock mid-rise residential developments.
- 20-metre or wider roads permit high-density, high-rise towers.
By upgrading the zoning colour of many corridors — shifting areas from yellow (low density) to orange or brown (medium to high density) — streets that once permitted only low-rise housing could host tall towers.
Combined with relaxed open-space rules, some roads previously capped at 4,000-square-metre condominium projects could now support developments up to 10,000 square metres.
Lower unit development costs within Bangkok proper will allow urban projects to directly compete on price with suburban developments for the first time in years — a dynamic KKP terms the “Pull-Back Effect”.
Five Critical Zones to Watch
KKP highlighted five key inner- and near-city corridors set to gain from the rezoning, directly threatening buyer demand in surrounding outer suburban markets:
• Taling Chan – Thawi Watthana: Freed from the 100-square-wah minimum plot rule, this area is set to compete directly with Nonthaburi and Nakhon Pathom, a suburban corridor generating roughly 16 billion baht in annual low-rise housing sales.
• Don Mueang / Hathairat: Benefiting from relaxed low-rise limits and higher FAR along Phahonyothin Road, this zone is positioned to intercept buyers heading to Lam Luk Ka and Rangsit in Pathum Thani (about 12 billion baht a year).
• Chalong Krung: Located near the Lat Krabang Industrial Estate and its 40,000–47,000 workers, new allowances for smaller detached homes and townhouses will compete with outlying areas like Luang Phaeng, Suwinthawong, and Wat Sri Wari Noi (roughly 7.4 billion baht a year).
• Chom Thong: Upgraded from Orange to Brown (high density), sharply higher FAR caps will draw office-worker demand away from the pricier Taksin–Phetkasem condo corridor (around 5.3 billion baht a year).
• Lat Phrao – Ram Inthra: Rezoned to permit up to 1.5 to 2 times more gross floor area per plot, this corridor will draw end-users and investors away from the increasingly expensive Ratchadaphisek condo market (roughly 10.8 billion baht a year).
Together, these five corridors account for roughly 51 billion baht in annual real estate transactions that could gradually migrate back toward inner Bangkok.
Price Impact and Market Timeline
Despite the expanded development potential, KKP does not anticipate an immediate surge in land prices. Developers anticipating the changes have accumulated land and adjusted valuations during public consultations over the past two years.
Furthermore, land prices remain capped by real end-user purchasing power.
At the individual housing unit level, unit prices in newly unlocked zones could ease by 10% to 15%. Smaller land footprints and higher allowable build areas lower the cost per unit, benefiting first-time buyers, young professionals, and Gen Z buyers previously priced out of the urban market.
• 2025 Baseline: Bangkok residential sales closed 2025 broadly flat at roughly 46,000–50,000 units.
• 2026 Outlook: The city plan transition is expected to act as the primary growth driver this year, potentially lifting total market value by 15% to 20% off last year’s subdued base.
To accelerate market absorption, KKP recommends that policymakers consider raising the current 100,000 baht mortgage interest tax deduction limit.
Strategic Advice for Developers
For developers holding suburban land banks, KKP argued that waiting until the plan is formally enacted in 2027 risks being too late, since the market is already repricing around the expected changes.
The bank recommends two strategies: disciplined cost management to preserve a pricing gap wide enough to justify the extra commuting time for suburban buyers, and a shift towards niche, lifestyle-driven products that inner-city projects cannot easily replicate at the same price point, rather than competing on price alone.
Source: https://www.nationthailand.com/business/property/40069959
Google Translation:
ธนาคารเกียรตินาคินพัฒนา (KKP) เตือนว่า แผนผังเมืองใหม่ของกรุงเทพฯ เตรียมดึงดูดผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จากชานเมืองกลับเข้ามาในเมือง
บทความข่าวนี้ได้รับการสนับสนุนโดย FALLPROTEC บริษัทชั้นนำระดับโลกด้านการออกแบบและผลิตระบบป้องกันการตกจากที่สูงและโซลูชันการเข้าถึงที่สูงระดับพรีเมียม
การปรับปรุงแผนผังเมืองครั้งแรกของกรุงเทพฯ นับตั้งแต่ปี 2556 จะช่วยให้มีการสร้างที่อยู่อาศัยที่หนาแน่นและหลากหลายมากขึ้นภายในเมือง โดยการผ่อนปรนกฎเกณฑ์เกี่ยวกับขนาดที่ดินขั้นต่ำและเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่ใช้สอย (FAR)
การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้คาดว่าจะลดต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเมือง ทำให้สามารถแข่งขันด้านราคากับบ้านในชานเมืองได้ และสร้าง “แรงดึงดูด” ที่ดึงดูดผู้ซื้อกลับเข้ามาในเมือง
KKP ระบุพื้นที่สำคัญ 5 แห่งในใจกลางเมือง (รวมถึงตลิ่งชันและดอนเมือง) ที่จะได้รับการจัดโซนใหม่เพื่อแข่งขันโดยตรงกับตลาดชานเมืองโดยรอบ ซึ่งอาจส่งผลให้มูลค่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต่อปีเพิ่มขึ้นถึง 51 พันล้านบาท
แผนดังกล่าวอาจทำให้ที่อยู่อาศัยในเมืองมีราคาที่เข้าถึงได้มากขึ้น โดยมีโอกาสที่ราคาต่อหน่วยจะลดลง 10-15% ในพื้นที่ที่เปิดใหม่ ซึ่งจะดึงดูดผู้ซื้อที่ก่อนหน้านี้ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองได้
นักวิจัยของ KKP กล่าวว่า การปรับปรุงผังเมืองของกรุงเทพฯ ที่ล่าช้ามานาน อาจก่อให้เกิด “ผลกระทบดึงกลับ” ดึงดูดผู้ซื้อกลับจากชานเมือง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยของกรุงเทพฯ กำลังเตรียมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างครั้งสำคัญที่สุดในรอบกว่าทศวรรษ เนื่องจากการปรับปรุงกฎระเบียบการแบ่งเขตพื้นที่ของเมืองหลวงที่ล่าช้ามานานกำลังจะกลายเป็นกฎหมาย
ตามการแถลงข่าวของธนาคารเกียรตินาคินพัฒนา (KKP) เมื่อวันอังคาร แผนแม่บทกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ ซึ่งขณะนี้อยู่ในขั้นตอนการรับฟังความคิดเห็นสาธารณะขั้นสุดท้ายและมีกำหนดจะมีผลบังคับใช้ประมาณปี 2027 จะปรับเปลี่ยนความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างพื้นฐาน ซึ่งอาจพลิกกลับการขยายตัวของชานเมืองที่เกิดขึ้นมาหลายปี
แผนที่ล่าช้ามา 12 ปี
ตามกฎหมายแล้ว ผังเมืองของกรุงเทพฯ ควรได้รับการทบทวนทุกสี่ปีเพื่อให้ทันกับเส้นทางคมนาคมใหม่และการเติบโตของประชากร
ในทางปฏิบัติ เวอร์ชันปัจจุบันมีมาตั้งแต่ปี 2013 และไม่เคยได้รับการปรับปรุงเลย ซึ่งหมายความว่าการเปลี่ยนแปลงที่สะสมมานานกว่าทศวรรษในด้านเครือข่ายการขนส่งและประชากรศาสตร์ของเมืองหลวงกำลังถูกรวมเข้าไว้ในการแก้ไขครั้งใหญ่เพียงครั้งเดียว
คุณกรทิพย์ พรึกประเสริฐดี นักวิเคราะห์วิจัยอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์จากฝ่ายการเงินองค์กรและโครงสร้างของบริษัท กค.ป. กล่าวว่า เนื่องจากความล่าช้าในการปรับปรุงครั้งนี้ ผลกระทบต่อตลาดจึงน่าจะมากกว่าการแก้ไขตามกำหนดเวลาปกติมาก
กลไกเบื้องหลังการเปลี่ยนแปลง
หัวใจสำคัญของเรื่องนี้คือกลไกทางเทคนิคสองประการ ได้แก่ ขนาดที่ดินขั้นต่ำที่กำหนดสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัย และอัตราส่วนพื้นที่ใช้สอย (FAR) ซึ่งเป็นอัตราส่วนของพื้นที่ใช้สอยทั้งหมดของอาคารต่อขนาดของที่ดินที่อนุญาตในแต่ละโซน
(จากซ้าย) คุณกรทิพย์ พรึกประเสริฐดี และ คุณกวิน สุพิณเจริญ
คุณกวิน สุพิณเจริญ ที่ปรึกษาด้านการออกแบบและบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งร่วมนำเสนอข้อมูลสรุป อธิบายว่า ภายใต้กฎระเบียบปัจจุบัน พื้นที่ส่วนใหญ่ในชานเมืองกรุงเทพฯ ถูกจำกัดให้สร้างเฉพาะบ้านเดี่ยวบนที่ดินขนาดอย่างน้อย 100 ตารางวา (400 ตารางเมตร) โดยห้ามสร้างอาคารชุด
ร่างแผนดังกล่าวได้ยกเลิกข้อกำหนดเรื่องชั้นดังกล่าวในหลายพื้นที่ เปิดโอกาสให้สร้างบ้านเดี่ยวขนาด 50 ตารางวา บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ ซึ่งเป็นรูปแบบที่สร้างและซื้อได้ถูกกว่ามาก
ความกว้างของถนนหน้าแปลงที่ดินเป็นอีกตัวแปรสำคัญ:
ที่ดินกว้าง 6 เมตรยังคงจำกัดเฉพาะที่อยู่อาศัยชั้นต่ำ
ถนนกว้าง 10 เมตรเปิดโอกาสให้พัฒนาที่อยู่อาศัยแบบอาคารสูงปานกลาง
ถนนกว้าง 20 เมตรขึ้นไปอนุญาตให้สร้างอาคารสูงที่มีความหนาแน่นสูงได้
ด้วยการปรับเปลี่ยนสีการแบ่งเขตพื้นที่ในหลายๆ เส้นทาง — เปลี่ยนจากสีเหลือง (ความหนาแน่นต่ำ) เป็นสีส้มหรือสีน้ำตาล (ความหนาแน่นปานกลางถึงสูง) — ทำให้ถนนที่เคยอนุญาตเฉพาะอาคารเตี้ยๆ สามารถรองรับอาคารสูงได้
เมื่อรวมกับการผ่อนปรนกฎระเบียบเกี่ยวกับพื้นที่เปิดโล่ง ถนนบางสายที่เคยจำกัดโครงการคอนโดมิเนียมไว้ที่ 4,000 ตารางเมตร สามารถรองรับการพัฒนาได้ถึง 10,000 ตารางเมตร
ต้นทุนการพัฒนาต่อหน่วยที่ลดลงในกรุงเทพฯ จะทำให้โครงการในเมืองสามารถแข่งขันด้านราคาโดยตรงกับโครงการในชานเมืองได้เป็นครั้งแรกในรอบหลายปี — ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่ ก๊กมินตั๋ง เรียกว่า “ปรากฏการณ์ดึงกลับ” (Pull-Back Effect)
(จากซ้าย) กรณทิพย์ พรึกประเสริฐดี และ กวิน สุพิณเจริญ
5 เขตสำคัญที่ต้องจับตาดู
KKP เน้นย้ำ 5 เขตสำคัญในตัวเมืองและใกล้ตัวเมืองที่จะได้รับประโยชน์จากการปรับผังเมือง ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการของผู้ซื้อในตลาดชานเมืองโดยรอบ:
• ตลิ่งชัน – ทวีวัฒนา: พื้นที่นี้ได้รับการยกเว้นจากกฎขั้นต่ำ 100 ตารางวา ทำให้มีโอกาสแข่งขันโดยตรงกับนนทบุรีและนครปฐม ซึ่งเป็นเขตชานเมืองที่มียอดขายบ้านชั้นเดียวประมาณ 16 พันล้านบาทต่อปี
• ดอนเมือง / หทัยรัตน์: ได้รับประโยชน์จากการผ่อนปรนข้อจำกัดบ้านชั้นเดียวและอัตราส่วนพื้นที่ใช้สอยต่อพื้นที่ดิน (FAR) ที่สูงขึ้นตามแนวถนนพหลโยธิน ทำให้พื้นที่นี้มีศักยภาพในการดึงดูดผู้ซื้อที่มุ่งหน้าไปยังลำลุกกะและรังสิตในจังหวัดปทุมธานี (ประมาณ 12 พันล้านบาทต่อปี)
• ฉลองกรุง: ตั้งอยู่ใกล้นิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง ซึ่งมีแรงงานประมาณ 40,000-47,000 คน การอนุญาตใหม่สำหรับบ้านเดี่ยวขนาดเล็กและทาวน์เฮาส์จะแข่งขันกับพื้นที่รอบนอก เช่น หลวงผาง สุวินทวงศ์ และวัดศรีวรีน้อย (ประมาณ 7.4 พันล้านบาทต่อปี)
• จอมทอง: ปรับระดับจากสีส้มเป็นสีน้ำตาล (ความหนาแน่นสูง) การกำหนดเพดาน FAR ที่สูงขึ้นอย่างมากจะดึงดูดความต้องการของพนักงานออฟฟิศจากย่านคอนโดมิเนียมราคาสูงอย่างตากสิน-เพชรเกษม (ประมาณ 5.3 พันล้านบาทต่อปี)
• ลาดพร้าว-รามอินทรา: ปรับผังเมืองใหม่ให้สามารถสร้างพื้นที่ใช้สอยต่อแปลงได้มากขึ้น 1.5 ถึง 2 เท่า ย่านนี้จะดึงดูดผู้ใช้งานและนักลงทุนจากตลาดคอนโดมิเนียมรัชดาภิเษกที่มีราคาแพงขึ้นเรื่อยๆ (ประมาณ 10.8 พันล้านบาทต่อปี)
รวมกันแล้ว ย่านทั้งห้าแห่งนี้มีมูลค่าการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 51 พันล้านบาทต่อปี ซึ่งอาจค่อยๆ ย้ายกลับเข้ามาสู่ใจกลางกรุงเทพฯ
ผลกระทบต่อราคาและไทม์ไลน์ของตลาด
แม้ว่าศักยภาพในการพัฒนาจะขยายตัว แต่ KKP ไม่คาดว่าจะมีการพุ่งขึ้นของราคาที่ดินในทันที ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่คาดการณ์ถึงการเปลี่ยนแปลงได้สะสมที่ดินและปรับการประเมินราคาในระหว่างการปรึกษาหารือสาธารณะในช่วงสองปีที่ผ่านมา
นอกจากนี้ ราคาที่ดินยังคงถูกจำกัดด้วยกำลังซื้อของผู้บริโภคจริง
ในระดับหน่วยที่อยู่อาศัย ราคาต่อหน่วยในโซนที่เปิดใหม่ อาจลดลง 10% ถึง 15% ขนาดที่ดินที่เล็ลงและพื้นที่ก่อสร้างที่อนุญาตมากขึ้น จะช่วยลดต้นทุนต่อหน่วย ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อบ้านครั้งแรก ผู้เชี่ยวชาญรุ่นใหม่ และผู้ซื้อกลุ่ม Gen Z ที่ก่อนหน้านี้ไม่สามารถซื้อได้เนื่องจากราคาสูงเกินไป
• ข้อมูลพื้นฐานปี 2025: ยอดขายที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปิดปี 2025 ทรงตัวอยู่ที่ประมาณ 46,000–50,000 หน่วย
• แนวโน้มปี 2026: คาดว่าการเปลี่ยนผ่านแผนผังเมืองจะเป็นตัวขับเคลื่อนการเติบโตหลักในปีนี้ ซึ่งอาจทำให้มูลค่าตลาดรวมเพิ่มขึ้น 15% ถึง 20% จากฐานที่ซบเซาของปีที่แล้ว
เพื่อเร่งการดูดซับตลาด KKP แนะนำให้ผู้กำหนดนโยบายพิจารณาเพิ่มวงเงินหักลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยเงินกู้จำนองในปัจจุบันที่ 100,000 บาท
คำแนะนำเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองที่ดินในเขตชานเมือง KKP ให้เหตุผลว่าการรอจนกว่าแผนจะถูกประกาศใช้อย่างเป็นทางการในปี 2027 อาจจะสายเกินไป เนื่องจากตลาดกำลังปรับราคาตามการเปลี่ยนแปลงที่คาดการณ์ไว้แล้ว
ธนาคารแนะนำสองกลยุทธ์: การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีวินัยเพื่อรักษาส่วนต่างราคาให้กว้างพอที่จะชดเชยเวลาเดินทางที่เพิ่มขึ้นสำหรับผู้ซื้อในเขตชานเมือง และการเปลี่ยนไปสู่ผลิตภัณฑ์เฉพาะกลุ่มที่เน้นไลฟ์สไตล์ ซึ่งโครงการในเมืองไม่สามารถเลียนแบบได้ง่ายในระดับราคาเดียวกัน แทนที่จะแข่งขันกันที่ราคาเพียงอย่างเดียว
