Long-stay visas in Phuket clarified for foreign condo buyers of condominiums valued at +3 million baht, or rent housing at minimum 85,000 baht/month
Immigration chief acknowledges some teething troubles since programme began in October 2025
THIS NEWS ARTICLE KINDLY SPONSORED BY FALLPROTEC, A WORLD-RENOWNED NAME IN THE DESIGN AND MANUFACTURE OF PREMIUM FALL PROTECTION SYSTEMS AND HEIGHT ACCESS SOLUTIONS
PHUKET – Immigration authorities and real estate executives held a briefing on Tuesday to clarify the new long-stay visa programme for foreign real estate investors, which aims to attract high-potential buyers and support economic activity in Thailand’s property sector.
One-year renewable visas are now available for foreigners who purchase condominiums valued at 3 million baht or more, or rent housing at a minimum of 85,000 baht per month.
The programme has been in place since October 2025 but there have been some initial difficulties as both applicants and officials are learning how the system works in practice, acknowledged Pol Col Khemmachat Wattanaphakesem, superintendent of the Phuket Immigration office.
Phuket tourism operators have spoken out against the programme, saying the 3-million-baht threshold is far too low and could attract “non‑quality” visitors who may engage in illegal activities, as well as pushing up property prices, making housing less affordable for local residents.
They also called for strict enforcement to prevent people from exploiting loopholes to conduct illegal activities or do business without permits. Some might also buy several condo units and rent them out to short-stay tourists, they warned.
Speaking at a briefing held by the real estate firm Ayana Phuket in cooperation with Thailand Longstay Company, Pol Col Khemmachat said the visa offers three main investment options.
The first requires purchasing a condominium unit with a value of at least 3 million baht, supported by a valid sales contract and ownership documentation.
Purchases must be made from Thai developers and comply with ownership rules, which stipulate that foreigners cannot hold more than 49% of the ownership quota in any condominium development.
The second option allows for the leasing of a condominium or house at a monthly rate of 85,000 baht, with advance payments required for visa applications and subsequent long-term residency approval.
The third option involves the three-year lease of a house or apartment valued at least 3.06 million baht, with contracts and proof of payment required for visa consideration.
Pol Col Khemmachat said applications must be processed through authorised agents approved by the Tourism Authority of Thailand (TAT), with documents verified before they are submitted to immigration offices in provinces where the properties are located.
Piyapat Suban Na Ayudhya, chief executive officer of Thailand Longstay Company, said the programme is part of an effort to address an oversupply of more than 280,000 units in the property market.
The visa is renewable annually and allows holders to remain in Thailand as long as ownership or qualifying lease conditions are maintained, she said, adding that applicants must undergo screening through the Department of Land and additional verification before submission.
She stressed that not all applicants will qualify under the programme’s criteria, and that visa holders are required to report to immigration every 90 days. Visas can be revoked if holders are found to be involved in illegal activities.
Ms Piyapat said foreign buyers contribute to the economy through taxes, property transfers and domestic spending. Key markets include Taiwan and Singapore, particularly in Bangkok where many foreign families purchase property for long-term stays while children attend international schools.
Kornthip Riankrai, managing director of Ayana Phuket, said the briefing aimed to build confidence among buyers, particularly from Russia and Ukraine, and support long-term residence in Phuket.
Source: https://www.bangkokpost.com/business/general/3241235/longstay-visas-for-condo-buyers-in-phuket-clarified
Google Translation:
เจ้าหน้าที่ตรวจคนเข้าเมืองชี้แจงรายละเอียดเกี่ยวกับวีซ่าระยะยาวสำหรับผู้ซื้อคอนโดมิเนียมชาวต่างชาติที่มีมูลค่ามากกว่า 3 ล้านบาท หรือเช่าที่อยู่อาศัยในราคาขั้นต่ำ 85,000 บาทต่อเดือนในภูเก็ต
หัวหน้าสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองยอมรับว่ามีปัญหาในช่วงเริ่มต้นโครงการในเดือนตุลาคม 2568
บทความข่าวนี้ได้รับการสนับสนุนโดย FALLPROTEC บริษัทชั้นนำระดับโลกด้านการออกแบบและผลิตระบบป้องกันการตกจากที่สูงและโซลูชั่นการเข้าถึงที่สูง
ภาพจำลองโครงการคอนโดมิเนียม Biancana Surin Beach หนึ่งในหกโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ AssetWise วางแผนจะเปิดตัวในภูเก็ตในปีนี้
ภูเก็ต – เจ้าหน้าที่ตรวจคนเข้าเมืองและผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ได้จัดการประชุมชี้แจงเมื่อวันอังคารที่ผ่านมา เพื่อชี้แจงรายละเอียดเกี่ยวกับโครงการวีซ่าระยะยาวใหม่สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติ ซึ่งมีเป้าหมายเพื่อดึงดูดผู้ซื้อที่มีศักยภาพสูงและสนับสนุนกิจกรรมทางเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย
ขณะนี้ชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียมมูลค่า 3 ล้านบาทขึ้นไป หรือเช่าที่อยู่อาศัยในราคาอย่างน้อย 85,000 บาทต่อเดือน สามารถขอวีซ่าแบบต่ออายุได้ปีละครั้งได้แล้ว
โครงการนี้เริ่มใช้มาตั้งแต่เดือนตุลาคม 2568 แต่ก็มีปัญหาเกิดขึ้นบ้างในช่วงแรก เนื่องจากทั้งผู้สมัครและเจ้าหน้าที่กำลังเรียนรู้การทำงานของระบบในทางปฏิบัติ พล.ต.ท. เขมมาชาติ วัฒนาภาเกษม ผู้กำกับการสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองภูเก็ต กล่าว
ผู้ประกอบการด้านการท่องเที่ยวในภูเก็ตได้ออกมาคัดค้านโครงการนี้ โดยกล่าวว่าเกณฑ์ 3 ล้านบาทนั้นต่ำเกินไป และอาจดึงดูดนักท่องเที่ยวที่ “ไม่มีคุณภาพ” ซึ่งอาจมีส่วนร่วมในกิจกรรมที่ผิดกฎหมาย รวมถึงผลักดันราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้น ทำให้คนท้องถิ่นไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้
พวกเขายังเรียกร้องให้มีการบังคับใช้กฎหมายอย่างเข้มงวดเพื่อป้องกันไม่ให้ผู้คนใช้ช่องโหว่ในการดำเนินกิจกรรมที่ผิดกฎหมายหรือทำธุรกิจโดยไม่ได้รับอนุญาต พวกเขายังเตือนว่าบางคนอาจซื้อคอนโดหลายยูนิตและปล่อยเช่าให้กับนักท่องเที่ยวที่มาพักระยะสั้น
พล.ต.ท. เขมมาชาติ กล่าวในการแถลงข่าวที่จัดโดยบริษัทอสังหาริมทรัพย์อายานะ ภูเก็ต ร่วมกับบริษัท ไทยแลนด์ ลองสเตย์ ว่า วีซ่ามีตัวเลือกการลงทุนหลัก 3 ทางเลือก
ทางเลือกแรก คือ การซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียมที่มีมูลค่าอย่างน้อย 3 ล้านบาท โดยมีสัญญาซื้อขายและเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้อง
การซื้อต้องทำจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชาวไทย และต้องเป็นไปตามกฎระเบียบการถือครองกรรมสิทธิ์ ซึ่งระบุว่าชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์เกิน 49% ในโครงการคอนโดมิเนียมใดๆ
ทางเลือกที่สอง คือการเช่าคอนโดมิเนียมหรือบ้านในอัตราค่าเช่ารายเดือน 85,000 บาท โดยต้องชำระเงินล่วงหน้าสำหรับการยื่นขอวีซ่าและการอนุมัติการอยู่อาศัยระยะยาว
ทางเลือกที่สาม คือการเช่าบ้านหรืออพาร์ตเมนต์เป็นระยะเวลา 3 ปี มูลค่าอย่างน้อย 3.06 ล้านบาท โดยต้องมีสัญญาเช่าและหลักฐานการชำระเงินเพื่อประกอบการพิจารณาวีซ่า
พลตำรวจเอก เขมมาชาติ กล่าวว่า การยื่นขอวีซ่าต้องดำเนินการผ่านตัวแทนที่ได้รับอนุญาตจากการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ทท.) เท่านั้น โดยเอกสารจะต้องได้รับการตรวจสอบก่อนส่งไปยังสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองในจังหวัดที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ
นางปิยภัทร สุบัน ณ อยุธยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไทยแลนด์ ลองสเตย์ กล่าวว่า โครงการนี้เป็นส่วนหนึ่งของความพยายามในการแก้ไขปัญหาอุปทานล้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีมากกว่า 280,000 ยูนิต
วีซ่าสามารถต่ออายุได้ทุกปี และอนุญาตให้ผู้ถือวีซ่าพำนักอยู่ในประเทศไทยได้ตราบใดที่ยังคงเป็นเจ้าของหรือมีเงื่อนไขการเช่าที่ตรงตามเงื่อนไข เธอกล่าวเสริมว่า ผู้สมัครจะต้องผ่านการตรวจสอบจากกรมที่ดินและการตรวจสอบเพิ่มเติมก่อนยื่นขอวีซ่า
เธอย้ำว่าไม่ใช่ผู้สมัครทุกคนที่จะมีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์ของโครงการ และผู้ถือวีซ่าจะต้องรายงานตัวต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองทุกๆ 90 วัน วีซ่าอาจถูกเพิกถอนได้หากพบว่าผู้ถือวีซ่ามีส่วนเกี่ยวข้องกับกิจกรรมที่ผิดกฎหมาย
นางปิยภัทรกล่าวว่า ผู้ซื้อชาวต่างชาติมีส่วนช่วยเศรษฐกิจผ่านภาษี การโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ และการใช้จ่ายภายในประเทศ ตลาดสำคัญ ได้แก่ ไต้หวันและสิงคโปร์ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ที่มีครอบครัวชาวต่างชาติจำนวนมากซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยระยะยาวในขณะที่บุตรหลานเรียนอยู่ในโรงเรียนนานาชาติ
คุณกรินทร์ทิพย์ ริอานไกร กรรมการผู้จัดการ อายานะ ภูเก็ต กล่าวว่า การบรรยายสรุปครั้งนี้มีจุดมุ่งหมายเพื่อสร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อ โดยเฉพาะจากรัสเซียและยูเครน และสนับสนุนการอยู่อาศัยระยะยาวในภูเก็ต
