Thailand property market shaken by nominee crackdown on luxury homes
THIS NEWS ARTICLE KINDLY SPONSORED BY FALLPROTEC, A WORLD-RENOWNED NAME IN THE DESIGN AND MANUFACTURE OF PREMIUM FALL PROTECTION SYSTEMS AND HEIGHT ACCESS SOLUTIONS
- Thai authorities are intensifying a crackdown on “nominee” structures, where Thai nationals are used as fronts for foreigners to illegally purchase luxury properties.
- The investigation targets the misuse of a legal company structure (51% Thai, 49% foreign ownership) that allows foreign interests to circumvent laws restricting their ownership of land and houses.
- The crackdown is creating significant pressure on the luxury real estate market, which has become heavily reliant on foreign buyers, particularly in areas like Bangkok, Pattaya, and Phuket.
- Increased scrutiny of ownership and financial transactions is slowing property transfers, affecting developer liquidity and creating uncertainty for both illegal and some legitimate buyers.
Thailand’s crackdown on nominee structures used to hold property on behalf of foreign interests is creating new pressure on the luxury housing and condominium markets, as authorities intensify checks on ownership arrangements in the real estate sector.
The issue gained attention after officials investigated the purchase of 33 luxury houses worth more than 1.27 billion baht in the Pattanakarn and Krungthep Kreetha areas of Bangkok.
The purchases were linked to a network allegedly using more than 33 companies as fronts, with Thai nationals acting as nominee shareholders to hold ownership of luxury homes across several projects.
Real estate sources said the practice is not a new development, but enforcement has become more active as authorities increase scrutiny of ownership structures and financial transactions.
The 49:51 structure under scrutiny
Sources in the property sector said one commonly used method involves establishing Thai companies with 51% Thai ownership and 49% foreign ownership under the framework of the Foreign Business Act B.E. 2542 and relevant civil and commercial laws.
The structure was originally intended to support foreign investment, particularly in industrial businesses after the 1997 economic crisis. However, sources said it has also been used in some cases as a channel for foreign nationals to acquire houses, land and other property through companies where Thai shareholders may hold shares only nominally.
“Laws were intended to promote investment in manufacturing, but they are now being used to buy houses, land and hold property instead,” a source said.
Sources said methods identified in the market include setting up companies specifically to purchase property, using accounting firms or legal offices to manage arrangements, and spreading ownership across multiple companies.
They added that company registration documents can reveal shareholder and director structures, allowing unusual arrangements to be identified.
Luxury housing areas under watch
The Krungthep Kreetha area, where luxury homes priced between 200 million and 400 million baht have been launched, is among the locations attracting attention.
Sources said some projects have a significant number of foreign buyers using companies to purchase property, while some developers or project owners also have foreign links.
Other areas being monitored include Krungthep Kreetha, Ratchaphruek, Pattanakarn, Pattaya, Phuket and Chiang Mai.
However, sources stressed that using a company to hold property is not automatically illegal if the business operates genuinely and complies with the law. The issue arises when a company is used only to conceal ownership on behalf of a foreign individual, which may constitute nominee activity.
Wider property market faces scrutiny
Although luxury homes have received the most attention, government inspections also cover condominiums and residential properties across different price segments.
Sources said agencies including the Revenue Department, Department of Business Development and anti-money laundering authorities should examine financial flows alongside ownership structures, particularly where multiple property purchases are made through connected companies.
The increased scrutiny has also affected some genuine buyers with links to foreign nationals.
One example cited by sources involved a foreign husband and Thai wife who used the husband’s funds to purchase a 5-million-baht house but had not completed the transfer due to concerns over ownership and financial checks.
As authorities strengthen reviews of funding sources and ownership status, transfers of both houses and condominiums are facing more detailed examination, particularly properties priced from 3 million to 5 million baht and above.
Foreign demand faces uncertainty
Property developers acknowledge that Thailand’s real estate market has relied heavily on foreign buyers over the past two to three years as domestic purchasing power weakened.
Foreign property purchases are estimated at about 30 billion baht annually, with buyers from China, Myanmar, Taiwan, Russia and other countries contributing to demand.
However, stricter nominee investigations and financial checks could slow some foreign purchases, affecting developers that depend heavily on overseas buyers, particularly in the high-end segment.
Developers watch transfers and liquidity
Sources expect the property market to face greater pressure towards the end of the year due to weak domestic demand, tighter bank lending conditions and increased scrutiny of nominee arrangements.
Many developers are focusing on generating sales and completing property transfers to maintain liquidity, while some companies have delayed new project launches. Smaller developers are also reducing their market activity as access to funding becomes more difficult.
Sources said cracking down on nominee structures is necessary to enforce the law and prevent money laundering, but authorities should balance enforcement against maintaining confidence among legitimate foreign investors.
The challenge for the property sector is ensuring illegal ownership arrangements are addressed without undermining investment confidence and the broader real estate market.
Source: https://www.nationthailand.com/business/property/40069406
Google Translation:
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยสั่นคลอนจากการปราบปรามการใช้ชื่อบุคคลอื่นเป็นตัวแทนในการซื้อบ้านหรู
บทความข่าวนี้ได้รับการสนับสนุนโดย FALLPROTEC บริษัทชั้นนำระดับโลกด้านการออกแบบและผลิตระบบป้องกันการตกจากที่สูงและโซลูชั่นการเข้าถึงที่สูงระดับพรีเมียม
ทางการไทยกำลังเร่งปราบปรามโครงสร้าง “ตัวแทน” ซึ่งใช้คนไทยเป็นตัวแทนให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์หรูอย่างผิดกฎหมาย
การสืบสวนมุ่งเป้าไปที่การใช้โครงสร้างบริษัทที่ถูกกฎหมายในทางที่ผิด (คนไทยถือหุ้น 51% ชาวต่างชาติ 49%) ซึ่งทำให้ชาวต่างชาติสามารถหลีกเลี่ยงกฎหมายที่จำกัดการถือครองที่ดินและบ้านของพวกเขาได้
การปราบปรามครั้งนี้สร้างแรงกดดันอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์หรู ซึ่งพึ่งพาผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะในพื้นที่อย่างกรุงเทพฯ พัทยา และภูเก็ต
การตรวจสอบการเป็นเจ้าของและธุรกรรมทางการเงินที่เข้มงวดขึ้นทำให้การโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ช้าลง ส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และสร้างความไม่แน่นอนให้กับทั้งผู้ซื้อที่ผิดกฎหมายและผู้ซื้อที่ถูกกฎหมายบางราย
การปราบปรามโครงสร้างตัวแทนที่ใช้ถือครองทรัพย์สินในนามของชาวต่างชาติของประเทศไทยกำลังสร้างแรงกดดันใหม่ต่อตลาดบ้านหรูและคอนโดมิเนียม เนื่องจากทางการได้เพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบโครงสร้างการเป็นเจ้าของในภาคอสังหาริมทรัพย์
ประเด็นนี้ได้รับความสนใจหลังจากเจ้าหน้าที่ตรวจสอบการซื้อบ้านหรู 33 หลัง มูลค่ากว่า 1.27 พันล้านบาท ในเขตพัฒนากาญจน์และกรุงเทพมหานคร
การซื้อดังกล่าวเชื่อมโยงกับเครือข่ายที่ถูกกล่าวหาว่าใช้บริษัทมากกว่า 33 แห่งเป็นตัวแทน โดยมีคนไทยทำหน้าที่เป็นผู้ถือหุ้นตัวแทนเพื่อถือครองกรรมสิทธิ์ในบ้านหรูหลายโครงการ
แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า การกระทำดังกล่าวไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่การบังคับใช้กฎหมายมีความเข้มงวดมากขึ้น เนื่องจากทางการเพิ่มการตรวจสอบโครงสร้างการเป็นเจ้าของและธุรกรรมทางการเงิน
โครงสร้าง 49:51 ที่อยู่ภายใต้การตรวจสอบ
แหล่งข่าวในภาคอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า วิธีการที่ใช้กันทั่วไปวิธีหนึ่งคือการจัดตั้งบริษัทไทยที่มีสัดส่วนการถือหุ้นของคนไทย 51% และชาวต่างชาติ 49% ภายใต้กรอบของพระราชบัญญัติธุรกิจต่างประเทศ พ.ศ. 2534 พระราชบัญญัติ พ.ศ. 2542 และกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่เกี่ยวข้อง
โครงสร้างนี้เดิมทีมีจุดประสงค์เพื่อสนับสนุนการลงทุนจากต่างประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในธุรกิจอุตสาหกรรมหลังวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 อย่างไรก็ตาม แหล่งข่าวระบุว่า ในบางกรณีได้มีการนำไปใช้เป็นช่องทางให้ชาวต่างชาติเข้าซื้อบ้าน ที่ดิน และทรัพย์สินอื่นๆ ผ่านบริษัทที่ผู้ถือหุ้นชาวไทยอาจถือหุ้นเพียงในนามเท่านั้น
“กฎหมายมีจุดประสงค์เพื่อส่งเสริมการลงทุนในภาคการผลิต แต่ขณะนี้กลับถูกนำไปใช้ซื้อบ้าน ที่ดิน และถือครองทรัพย์สินแทน” แหล่งข่าวกล่าว
แหล่งข่าวระบุว่า วิธีการที่พบในตลาด ได้แก่ การจัดตั้งบริษัทเฉพาะเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ การใช้บริษัทบัญชีหรือสำนักงานกฎหมายในการจัดการ และการกระจายความเป็นเจ้าของไปยังหลายบริษัท
พวกเขากล่าวเสริมว่า เอกสารการจดทะเบียนบริษัทสามารถเปิดเผยโครงสร้างผู้ถือหุ้นและกรรมการ ทำให้สามารถระบุการจัดการที่ผิดปกติได้
พื้นที่บ้านหรูที่ถูกจับตามอง
พื้นที่กรุงเทพกรีธา ซึ่งมีการเปิดตัวบ้านหรูราคาตั้งแต่ 200 ล้านถึง 400 ล้านบาท เป็นหนึ่งในทำเลที่ดึงดูดความสนใจ
แหล่งข่าวระบุว่า โครงการบางแห่งมีผู้ซื้อชาวต่างชาติจำนวนมากที่ใช้บริษัทในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ขณะที่ผู้พัฒนาหรือเจ้าของโครงการบางรายก็มีส่วนเกี่ยวข้องกับชาวต่างชาติเช่นกัน
พื้นที่อื่นๆ ที่อยู่ภายใต้การตรวจสอบ ได้แก่ กรุงเทพมหานคร ราชพฤกษ์ พัฒนาการ พัทยา ภูเก็ต และเชียงใหม่
อย่างไรก็ตาม แหล่งข่าวเน้นย้ำว่า การใช้บริษัทถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ผิดกฎหมายโดยอัตโนมัติ หากธุรกิจดำเนินการอย่างสุจริตและปฏิบัติตามกฎหมาย ปัญหาเกิดขึ้นเมื่อบริษัทถูกใช้เพื่อปกปิดความเป็นเจ้าของในนามของบุคคลต่างชาติ ซึ่งอาจถือเป็นการกระทำโดยใช้ชื่อบุคคลอื่นเป็นตัวแทน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในวงกว้างกำลังเผชิญกับการตรวจสอบ
แม้ว่าบ้านหรูจะได้รับความสนใจมากที่สุด แต่การตรวจสอบของรัฐบาลยังครอบคลุมถึงคอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่างๆ ด้วย
แหล่งข่าวระบุว่า หน่วยงานต่างๆ รวมถึงกรมสรรพากร กรมพัฒนาธุรกิจ และหน่วยงานป้องกันการฟอกเงิน ควรตรวจสอบกระแสเงินและโครงสร้างความเป็นเจ้าของ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่มีการซื้ออสังหาริมทรัพย์หลายแห่งผ่านบริษัทที่เชื่อมโยงกัน
การตรวจสอบที่เข้มงวดขึ้นนี้ยังส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อที่สุจริตบางรายที่มีความเชื่อมโยงกับชาวต่างชาติด้วย
ตัวอย่างหนึ่งที่แหล่งข่าวอ้างถึงคือกรณีของสามีชาวต่างชาติและภรรยาชาวไทยที่ใช้เงินของสามีซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาท แต่ยังไม่ได้ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้เสร็จสมบูรณ์เนื่องจากกังวลเรื่องกรรมสิทธิ์และการตรวจสอบทางการเงิน
เนื่องจากหน่วยงานภาครัฐได้เพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบแหล่งที่มาของเงินทุนและสถานะความเป็นเจ้าของ การโอนกรรมสิทธิ์ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมจึงเผชิญกับการตรวจสอบที่ละเอียดมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาตั้งแต่ 3 ล้านถึง 5 ล้านบาทขึ้นไป
ความต้องการจากต่างประเทศเผชิญกับความไม่แน่นอน
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยอมรับว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยพึ่งพาผู้ซื้อชาวต่างชาติอย่างมากในช่วงสองถึงสามปีที่ผ่านมา เนื่องจากกำลังซื้อภายในประเทศอ่อนตัวลง
การซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ
