Dutch embassy Bangkok site’s three plots offer mixed-use potential
THIS NEWS ARTICLE KINDLY SPONSORED BY FALLPROTEC, A WORLD-RENOWNED NAME IN THE DESIGN AND MANUFACTURE OF PREMIUM FALL PROTECTION SYSTEMS AND HEIGHT ACCESS SOLUTIONS
- The former Netherlands embassy site on Bangkok’s Wireless Road has been subdivided into three separate plots.
- Its large size, prime freehold status, and extensive road frontage make it suitable for a major mixed-use development.
- A proposed city plan would grant the site the highest possible development density, further enhancing its potential.
- While prominent property developers are rumored to be involved, the buyers, price, and specific development plans remain unconfirmed.
The Netherlands embassy site on Bangkok’s Wireless Road has been divided into three plots, Thansettakij reported on Sunday (October 18, 2026). The property’s size and freehold status offer potential for a major mixed-use development, although the buyers and development plans remain unconfirmed.
The Netherlands embassy land, which was previously put up for sale, covers 19 rai, 3 ngan and 26.6 square wah, or about 3.17 hectares, with frontage on Wireless Road and Soi Ton Son. Thansettakij also reported that existing buildings had been demolished.
Thansettakij cited information on the Department of Lands website showing that the Netherlands embassy land, previously held under a single title deed, had been subdivided as follows:
- Plot 1: 13 rai, 2 ngan and 10.6 square wah, fronting Wireless Road and Soi Ton Son.
- Plot 2: 4 rai and 11.5 square wah, fronting Soi Ton Son.
- Plot 3: 2 rai, 1 ngan and 4.5 square wah, fronting Soi Ton Son.
Freehold scarcity strengthens Dutch embassy site’s appeal
Surachet Kongcheep, head of research and consulting at Cushman & Wakefield Thailand, told Thansettakij that the embassy site combined a favourable plot shape, extensive frontage on both roads and a prime location where freehold land was difficult to find.
Surachet suggested that the embassy land could be the last large freehold plot of its kind in central Bangkok, not just in the area around Lumphini Park.
Thansettakij’s assessment considers a single-use development unlikely given the embassy site’s size, with a mixed-use scheme potentially reflecting the different specialisms of the investors involved.
Draft Bangkok plan offers high-density development potential
The Netherlands embassy site would qualify for a floor area ratio (FAR) of 10:1 under the proposed fourth revision of Bangkok’s comprehensive city plan, according to Thansettakij’s assessment. The ratio, which compares total building floor area with land area, is the highest in the draft.
Thansettakij’s analysis places the embassy land in the draft plan’s red commercial zone, category 8, with scope for all types of property development, including a large mixed-use scheme. The proposed open space ratio (OSR), comparing open space with total building floor area, is 3.5, the draft’s lowest level.
Wireless Road has a road reserve wider than 16 metres, which Thansettakij’s analysis identifies as sufficient to avoid road-width restrictions on the types of development at the embassy site. Together with the proposed planning ratios, the road frontage gives the land the highest development potential under the draft plan, according to the assessment.
Thansettakij described the draft Bangkok plan as undergoing a 90-day public notification period, with implementation expected in 2027. The planning provisions remain proposals rather than confirmed development approvals for the embassy site.
Piyasombatkul and Chali linked to unconfirmed land deal
Thansettakij reported widespread speculation that the Piyasombatkul family and property developer Chali Sophonpanich had pooled funds to acquire the embassy land. Speculation also put the potential transaction value above 10 billion baht, although neither the buyers nor the price had been confirmed.
The Piyasombatkul family’s property interests include hotels and serviced apartments in Thong Lo, Sukhumvit Soi 30, Soi Ton Son and Silom, many of which the family has developed and managed for years. The family also holds shares in listed Nirvana Development Public Company Limited.
Chali’s property interests include City Realty Co., Ltd., a condominium developer in the Rama IX area, as well as Chatrium hotels and serviced apartments, Bangkok Garden and office buildings.
Chali’s wider interests also encompass shopping centres developed with The Mall Group at EmDistrict and Shrewsbury International School Bangkok’s Riverside campus. City Realty has additionally partnered with Hong Kong’s Swire Properties on a luxury condominium project on Wireless Road.
Both the Piyasombatkul family and Chali tend to retain ownership of land, judging by the types of projects they develop, according to Thansettakij’s analysis.
Thansettakij also cited unconfirmed reports that Bangkok Dusit Medical Services Public Company Limited (BDMS), founded by Dr Prasert Prasarttong-Osoth, could participate in developing the embassy site. The division into three parcels suggests the possibility of three development partners, but does not establish that such an arrangement exists.
Hotels and healthcare among possible embassy site uses
A mixed-use project on the Netherlands embassy land could combine hotels and serviced apartments, which Thansettakij’s analysis considers well suited to the location. A hospital, wellness centre or another healthcare facility could also feature if BDMS participates, drawing on the group’s expertise.
The embassy land’s freehold status could also make a condominium component attractive, because ownership could be sold outright. Thansettakij’s assessment identifies a scarcity of comparable freehold condominiums in the immediate area, noting that some are available in Soi Ruamrudee and Soi Ton Son but judging those locations less advantageous than the embassy site.
City Realty’s nearby luxury condominium venture with Swire Properties had only recently launched and was still selling units, according to Thansettakij. The analysis suggests that Chali’s company might therefore avoid developing another condominium project on the embassy land that would compete with its existing scheme.
Thansettakij reported no confirmation of an ownership transfer or the eventual buyers of the embassy land. The site’s development mix and the involvement of any of the parties linked to it therefore remain uncertain.
Source: https://www.nationthailand.com/business/property/40072437 (Thansettakij)
Google Translation:
[We apologise if any of the translation is incorrect: google Translation occasionally gets it wrong]
ที่ดินสถานเอกอัครราชทูตเนเธอร์แลนด์ในกรุงเทพฯ ถูกแบ่งเป็น 3 แปลง พร้อมศักยภาพในการพัฒนาโครงการแบบผสมผสาน (Mixed-use)
บทความข่าวนี้ได้รับการสนับสนุนโดย FALLPROTEC แบรนด์ระดับโลกที่มีชื่อเสียงด้านการออกแบบและผลิตระบบป้องกันการตกจากที่สูงและโซลูชันสำหรับการเข้าถึงพื้นที่สูงระดับพรีเมียม
พื้นที่เดิมของสถานเอกอัครราชทูตเนเธอร์แลนด์บนถนนวิทยุ กรุงเทพฯ ได้ถูกแบ่งออกเป็น 3 แปลงย่อย
ด้วยขนาดพื้นที่ที่กว้างขวาง สถานะกรรมสิทธิ์แบบถือครองขาด (Freehold) และแนวเขตที่ดินที่ติดถนนใหญ่ ทำให้พื้นที่นี้มีความเหมาะสมอย่างยิ่งสำหรับการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่แบบผสมผสาน (Mixed-use)
ร่างผังเมืองฉบับใหม่มีแนวโน้มที่จะกำหนดให้พื้นที่นี้สามารถพัฒนาได้ด้วยความหนาแน่นสูงสุด ซึ่งจะช่วยเพิ่มศักยภาพในการใช้ประโยชน์จากที่ดินให้ดียิ่งขึ้น
แม้จะมีกระแสข่าวว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ให้ความสนใจ แต่ในขณะนี้ยังไม่มีการยืนยันแน่ชัดว่าใครเป็นผู้ซื้อ รวมถึงราคาซื้อขายและแผนการพัฒนาที่เฉพาะเจาะจง
เว็บไซต์ข่าว “ฐานเศรษฐกิจ” รายงานเมื่อวันอาทิตย์ที่ 18 ตุลาคม 2026 ว่า พื้นที่สถานเอกอัครราชทูตเนเธอร์แลนด์บนถนนวิทยุได้ถูกแบ่งออกเป็น 3 แปลง โดยขนาดพื้นที่และสถานะกรรมสิทธิ์แบบถือครองขาด (Freehold) เอื้อต่อการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่แบบผสมผสาน (Mixed-use) อย่างไรก็ตาม ยังไม่มีการยืนยันว่าใครเป็นผู้ซื้อหรือมีแผนการพัฒนาอย่างไร
ที่ดินของสถานเอกอัครราชทูตเนเธอร์แลนด์ ซึ่งก่อนหน้านี้เคยประกาศขายนั้น มีเนื้อที่รวม 19 ไร่ 3 งาน 26.6 ตารางวา (ประมาณ 3.17 เฮกตาร์) โดยมีแนวเขตติดกับถนนวิทยุและซอยต้นสน ทั้งนี้ ฐานเศรษฐกิจยังรายงานด้วยว่าอาคารเดิมที่ตั้งอยู่บนพื้นที่ดังกล่าวได้ถูกรื้อถอนไปแล้ว
ที่ดินสถานเอกอัครราชทูตเนเธอร์แลนด์ทั้ง 3 แปลง กับศักยภาพในการพัฒนาโครงการแบบผสมผสาน
ฐานเศรษฐกิจอ้างอิงข้อมูลจากเว็บไซต์กรมที่ดิน ซึ่งระบุว่าที่ดินของสถานเอกอัครราชทูตเนเธอร์แลนด์เดิมที่มีโฉนดฉบับเดียว ได้ถูกแบ่งออกเป็นแปลงย่อยดังนี้:
แปลงที่ 1: เนื้อที่ 13 ไร่ 2 งาน 10.6 ตารางวา ติดถนนวิทยุและซอยต้นสน
แปลงที่ 2: เนื้อที่ 4 ไร่ 11.5 ตารางวา ติดซอยต้นสน
แปลงที่ 3: เนื้อที่ 2 ไร่ 1 งาน 4.5 ตารางวา ติดซอยต้นสน ความหายากของที่ดินแบบกรรมสิทธิ์ขาด (Freehold) ช่วยเพิ่มความน่าสนใจให้กับพื้นที่สถานทูตเนเธอร์แลนด์
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาของบริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวกับหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจว่า พื้นที่ตั้งของสถานทูตแห่งนี้มีจุดเด่นทั้งในด้านรูปร่างของแปลงที่ดินที่เอื้อต่อการพัฒนา การมีแนวเขตติดถนนทั้งสองด้าน และทำเลที่ตั้งชั้นเยี่ยม ซึ่งหาที่ดินแบบกรรมสิทธิ์ขาด (Freehold) ได้ยากยิ่งในปัจจุบัน
สุรเชษฐตั้งข้อสังเกตว่า ที่ดินแปลงนี้อาจเป็นที่ดินขนาดใหญ่แบบกรรมสิทธิ์ขาดแปลงสุดท้ายในย่านใจกลางกรุงเทพมหานคร ไม่ใช่แค่เพียงในบริเวณรอบสวนลุมพินีเท่านั้น
จากการประเมินของฐานเศรษฐกิจ พบว่าด้วยขนาดพื้นที่ของสถานทูตแห่งนี้ การพัฒนาโครงการในรูปแบบการใช้งานประเภทเดียว (Single-use) จึงมีความเป็นไปได้น้อย โดยมีความเป็นไปได้สูงกว่าที่จะพัฒนาเป็นโครงการแบบผสมผสาน (Mixed-use) ซึ่งอาจสะท้อนถึงความเชี่ยวชาญที่แตกต่างกันของกลุ่มนักลงทุนที่เข้ามามีส่วนร่วม
ร่างผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับใหม่เปิดช่องให้พัฒนาโครงการความหนาแน่นสูงได้
จากการประเมินของฐานเศรษฐกิจ พื้นที่ตั้งของสถานทูตเนเธอร์แลนด์จะได้รับสิทธิ์ตามร่างผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio หรือ FAR) อยู่ที่ 10:1 ซึ่งถือเป็นอัตราส่วนที่สูงที่สุดในร่างผังเมืองฉบับนี้
การวิเคราะห์ของฐานเศรษฐกิจระบุว่า ที่ดินแปลงนี้อยู่ในโซนสีแดง (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) ประเภทที่ 8 ตามร่างผังเมืองดังกล่าว ซึ่งเปิดกว้างสำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกรูปแบบ รวมถึงโครงการขนาดใหญ่แบบผสมผสาน (Mixed-use) นอกจากนี้ ยังกำหนดอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (Open Space Ratio หรือ OSR) ไว้ที่ 3.5 ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำที่สุดตามร่างผังเมืองนี้
ถนนวิทยุมีเขตทางกว้างกว่า 16 เมตร ซึ่งจากการวิเคราะห์ของฐานเศรษฐกิจถือว่าเพียงพอที่จะไม่ทำให้เกิดข้อจำกัดด้านความกว้างถนนต่อประเภทการพัฒนาบนพื้นที่สถานทูตแห่งนี้ เมื่อรวมกับอัตราส่วนการพัฒนาต่างๆ ที่กำหนดไว้ในร่างผังเมือง ประกอบกับแนวเขตที่ติดถนน ทำให้ที่ดินแปลงนี้มีศักยภาพในการพัฒนาสูงสุดภายใต้ร่างผังเมืองฉบับดังกล่าว
ทั้งนี้ ฐานเศรษฐกิจระบุว่า ขณะนี้ร่างผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับนี้อยู่ในช่วงระยะเวลา 90 วันของการประกาศให้สาธารณชนรับทราบ โดยคาดว่าจะเริ่มมีผลบังคับใช้ในปี พ.ศ. 2570 อย่างไรก็ตาม ข้อกำหนดต่างๆ ในร่างผังเมืองนี้ยังคงเป็นเพียงข้อเสนอเท่านั้น ไม่ใช่การอนุมัติการพัฒนาสำหรับพื้นที่สถานทูตแห่งนี้แต่อย่างใด ปิยสมบัติกุลและชาลีเกี่ยวข้องกับข้อตกลงซื้อขายที่ดินที่ยังไม่ได้รับการยืนยัน
ธันเษฏกิจรายงานว่ามีข่าวลือแพร่หลายว่าตระกูลปิยสมบัติกุลและนายชาลี โสภณพานิช นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ได้ร่วมกันระดมทุนเพื่อซื้อที่ดินของสถานทูต โดยคาดการณ์ว่ามูลค่าการทำธุรกรรมอาจสูงกว่า 10,000 ล้านบาท แม้ว่าทั้งผู้ซื้อและราคาจะยังไม่ได้รับการยืนยันก็ตาม
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของตระกูลปิยสมบัติกุล ได้แก่ โรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ในย่านทองหล่อ สุขุมวิทซอย 30 ซอยต้นสน และสีลม ซึ่งหลายแห่งตระกูลได้พัฒนาและบริหารมานานหลายปี นอกจากนี้ ตระกูลยังถือหุ้นในบริษัท นิรวานา ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
ส่วนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของนายชาลี ได้แก่ บริษัท ซิตี้ เรียลตี้ จำกัด ผู้พัฒนาคอนโดมิเนียมในย่านพระราม 9 รวมถึงโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์แชทริอุม บางกอกการ์เดน และอาคารสำนักงาน
นอกจากนี้ ธุรกิจของนายชาลียังครอบคลุมถึงศูนย์การค้าที่พัฒนาร่วมกับเดอะมอลล์กรุ๊ปที่เอ็มดิสทริกต์ และวิทยาเขตริเวอร์ไซด์ของโรงเรียนนานาชาติชรูว์สเบอรี กรุงเทพฯ นอกจากนี้ ซิตี้ เรียลตี้ ยังได้ร่วมมือกับ สไวร์ พรอพเพอร์ตี้ส์ จากฮ่องกง ในโครงการคอนโดมิเนียมหรูบนถนนวิทยุ
จากการวิเคราะห์ของธันเษฏกิจ พบว่า ทั้งตระกูลปิยสมบัติกุลและชาลี มีแนวโน้มที่จะถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โดยพิจารณาจากประเภทของโครงการที่พวกเขาพัฒนา
Thansettakij ยังได้อ้างถึงรายงานที่ยังไม่มีการยืนยันว่า บริษัท กรุงเทพดุสิตเวชการ จำกัด (มหาชน) หรือ BDMS ซึ่งก่อตั้งโดยนายแพทย์ปราเสริฐ ปราสาททองโอสถ อาจเข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาพื้นที่สถานทูตแห่งนี้ การแบ่งที่ดินออกเป็น 3 แปลงอาจบ่งชี้ถึงความเป็นไปได้ที่จะมีพันธมิตรในการพัฒนา 3 ราย แต่ก็ยังไม่มีข้อสรุปแน่ชัดว่ามีการตกลงในลักษณะดังกล่าวเกิดขึ้นจริงหรือไม่
โรงแรมและสถานพยาบาลเป็นหนึ่งในรูปแบบการใช้ประโยชน์ที่เป็นไปได้สำหรับพื้นที่สถานทูต
โครงการแบบผสมผสาน (Mixed-use) บนที่ดินของสถานทูตเนเธอร์แลนด์อาจประกอบไปด้วยโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ซึ่งจากการวิเคราะห์ของ Thansettakij มองว่ามีความเหมาะสมอย่างยิ่งกับทำเลที่ตั้งนี้ นอกจากนี้ หาก BDMS เข้ามามีส่วนร่วม ก็อาจมีการพัฒนาโรงพยาบาล ศูนย์ส่งเสริมสุขภาพ หรือสถานพยาบาลอื่นๆ โดยอาศัยความเชี่ยวชาญของกลุ่มบริษัทดังกล่าว
สถานะที่ดินแบบกรรมสิทธิ์ขาด (Freehold) ของพื้นที่สถานทูตแห่งนี้ยังทำให้การพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมมีความน่าสนใจ เนื่องจากสามารถขายกรรมสิทธิ์ขาดให้แก่ผู้ซื้อได้ จากการประเมินของ Thansettakij พบว่าคอนโดมิเนียมแบบกรรมสิทธิ์ขาดในบริเวณใกล้เคียงนั้นมีอยู่อย่างจำกัด โดยแม้จะมีบางแห่งในซอยร่วมฤดีและซอยต้นสน แต่ทำเลเหล่านั้นถือว่ามีความได้เปรียบน้อยกว่าพื้นที่ของสถานทูตแห่งนี้
Thansettakij ระบุว่า โครงการคอนโดมิเนียมหรูในบริเวณใกล้เคียงที่พัฒนาโดย City Realty ร่วมกับ Swire Properties นั้น เพิ่งเปิดตัวไปเมื่อไม่นานมานี้และยังอยู่ในระหว่างการขายยูนิตต่างๆ ด้วยเหตุนี้ การวิเคราะห์จึงชี้ให้เห็นว่าบริษัทของนายชาลีอาจหลีกเลี่ยงการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมอีกแห่งบนพื้นที่สถานทูต ซึ่งอาจกลายเป็นการแข่งขันกับโครงการเดิมที่มีอยู่แล้วของตนเอง
ทั้งนี้ Thansettakij รายงานว่ายังไม่มีการยืนยันเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์หรือข้อมูลว่าใครจะเป็นผู้ซื้อที่ดินสถานทูตแห่งนี้ ดังนั้น รูปแบบการพัฒนาพื้นที่รวมถึงการเข้ามามีส่วนร่วมของฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องจึงยังคงมีความไม่แน่นอนอยู่
