Bangkok office tenants put value ahead of central business district prestige
THIS NEWS ARTICLE KINDLY SPONSORED BY FALLPROTEC, A WORLD-RENOWNED NAME IN THE DESIGN AND MANUFACTURE OF PREMIUM FALL PROTECTION SYSTEMS AND HEIGHT ACCESS SOLUTIONS
Knight Frank’s Q2 data show Bangkok tenants weighing cost and access as rents and occupancy diverge across CBD and non-CBD districts.
Bangkok office tenants are increasingly looking beyond the prestige of a central business district address and judging buildings by the value they offer, as asking rents and occupancy move in different directions across several of the capital’s main office locations.
Knight Frank Thailand’s figures for the second quarter of 2026 show that higher asking rents no longer necessarily indicate stronger leasing demand. Some locations gained occupants after rents declined, while others recorded higher rents alongside falling occupancy.
Petchburi–Rama IX–Ratchada, a non-CBD location, recorded the highest occupancy rate among the surveyed areas at 82%, despite a quarterly decline. Nana–Asoke–Phrom Phong followed at 80% after average asking rent fell.
Bangna–Srinagarindra moved in the opposite direction. Its average asking rent posted the strongest increase among the locations covered, but its occupancy rate recorded the steepest fall.
The mixed results suggest that Bangkok’s office market is not undergoing a straightforward shift from the CBD to non-CBD districts. Instead, occupiers appear to be comparing rent, accessibility, building quality, flexibility and employee convenience before committing to space.
CBD rents remain high as performance fragments
The CBD remained Bangkok’s most expensive office market, with average asking rent rising 0.7% from the previous quarter to 977 baht per square metre per month.
Occupancy, however, fell by 0.6 percentage point, showing that higher average rents did not translate into stronger demand across the entire CBD market.
Performance also varied considerably between the three selected CBD submarkets. Ploenchit–Chidlom–Wireless recorded increases in both rent and occupancy, Nana–Asoke–Phrom Phong gained occupancy after rents fell, while Silom–Sathorn–Rama IV posted higher rents alongside weaker occupancy.
Ploenchit–Chidlom–Wireless delivered the most balanced CBD performance. Average asking rent rose 0.3% quarter on quarter to 1,075 baht per sq m per month, while occupancy increased by 0.3 percentage point to 75%.
The figures indicate that tenants remain willing to pay a premium when a central location is combined with suitable building quality, convenient travel and access to mass-transit services.
The district’s proposition extends beyond office space itself. Accessibility, convenience and corporate positioning remain relevant to employers seeking offices that employees can reach easily.
Lower rents support Nana–Asoke–Phrom Phong
Nana–Asoke–Phrom Phong recorded a 1.1% quarterly decline in average asking rent to 898 baht per sq m per month.
Occupancy moved in the opposite direction, increasing by 0.7 percentage point to 80%, one of the highest rates among the CBD locations covered.
The result suggests that competitive pricing can help landlords retain existing occupiers and attract new tenants. Buildings that can reduce costs while maintaining their location, facilities and overall quality may be better placed to compete in a market where tenants have a wider selection of space.
Silom–Sathorn–Rama IV presented a contrasting picture. Average asking rent rose 3.0% from the previous quarter to 1,018 baht per sq m per month, but occupancy fell by 1.4 percentage points to 74%.
The figures show that an increase in average asking rent does not necessarily mean that tenants are competing for space. Higher quoted rents can coexist with rising vacancies, particularly when occupiers have greater bargaining power.
The district also illustrates the difference between the rent landlords seek and the price tenants are prepared to accept. In such conditions, changes in occupancy may provide a clearer measure of leasing demand than asking rents alone.
Non-CBD districts compete on more than price
Average asking rent across the non-CBD market increased by 3.0% quarter on quarter to 693 baht per sq m per month.
Occupancy nevertheless fell by 2.2 percentage points to 78%, showing that lower rents than the CBD are not enough on their own to guarantee stronger performance.
Non-CBD office buildings are increasingly competing through accessibility, building quality, the availability and condition of space, and the overall value offered to occupiers.
Petchburi–Rama IX–Ratchada recorded a 0.4% fall in average asking rent to 728 baht per sq m per month. Its occupancy rate declined by 1.6 percentage points but remained at 82%, the highest among all six surveyed locations.
The district offers substantially lower asking rents than the CBD while retaining connections to central Bangkok. This gives it a clear proposition for companies seeking to control office costs without moving too far from the capital’s principal business areas.
Its performance suggests that some tenants are prioritising the location offering the strongest balance of price and connectivity rather than automatically selecting the most central address.
Phaholyothin–Viphavadi recorded more gradual growth. Average asking rent increased by 0.9% from the previous quarter to 723 baht per sq m per month, while occupancy edged up by 0.3 percentage point to 75%.
Although both changes were modest, the simultaneous increase in rent and occupancy indicates that the location retained demand without requiring a substantial reduction in asking prices.
Bangna records the widest rent-occupancy split
Bangna–Srinagarindra produced the sharpest divergence between rent and occupancy among the surveyed locations.
Average asking rent jumped 8.4% quarter on quarter to 688 baht per sq m per month, but occupancy dropped by 9.3 percentage points to 67%, the lowest rate among the areas covered.
The figures demonstrate why rising average rent cannot automatically be treated as evidence of stronger tenant demand.
Changes in the composition of supply can push the average upwards. For example, the addition of newer buildings with higher asking rents can raise the market average even when the amount of vacant space also increases.
Bangkok’s latest office figures therefore do not point to the decline of the CBD or an outright victory for non-CBD locations. Prime addresses can still perform strongly when they offer quality and convenient transport, while lower-cost areas do not succeed on price alone.
Tenants are increasingly assessing the complete office proposition, including accessibility, building standards, flexibility, operating costs and the workplace experience offered to employees.
Bangna–Srinagarindra provided the clearest warning against reading rental growth in isolation: its 8.4% rise in average asking rent coincided with a 9.3-percentage-point fall in occupancy to 67%.
Source: https://www.nationthailand.com/business/property/40070152 (Bangkokbiznews)
Google Translation:
[We apologise if any of the translation is incorrect: google Translation occasionally gets it wrong]
ผู้เช่าอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ให้ความสำคัญกับมูลค่ามากกว่าชื่อเสียงของย่านศูนย์กลางธุรกิจ
บทความข่าวนี้ได้รับการสนับสนุนโดย FALLPROTEC บริษัทชั้นนำระดับโลกด้านการออกแบบและผลิตระบบป้องกันการตกจากที่สูงและโซลูชันการเข้าถึงที่สูงระดับพรีเมียม
ข้อมูลไตรมาสที่ 2 ของ Knight Frank แสดงให้เห็นว่าผู้เช่าในกรุงเทพฯ กำลังพิจารณาทั้งต้นทุนและการเข้าถึง เนื่องจากค่าเช่าและอัตราการเข้าใช้พื้นที่แตกต่างกันไปในย่านศูนย์กลางธุรกิจและนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ
ผู้เช่าอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ กำลังมองหาอาคารที่คุ้มค่ามากกว่าชื่อเสียงของทำเลใจกลางเมือง เนื่องจากค่าเช่าและอัตราการเข้าใช้พื้นที่เคลื่อนไหวไปในทิศทางที่แตกต่างกันในหลายทำเลสำนักงานหลักของเมืองหลวง
ตัวเลขของ Knight Frank ประเทศไทยสำหรับไตรมาสที่ 2 ปี 2026 แสดงให้เห็นว่าค่าเช่าที่สูงขึ้นไม่ได้บ่งชี้ถึงความต้องการเช่าที่แข็งแกร่งขึ้นเสมอไป บางทำเลมีผู้เช่าเพิ่มขึ้นหลังจากค่าเช่าลดลง ในขณะที่บางทำเลมีค่าเช่าสูงขึ้นพร้อมกับอัตราการเข้าใช้พื้นที่ลดลง
ย่านเพชรบุรี-พระราม 9-รัชดา ซึ่งอยู่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) มีอัตราการเข้าใช้พื้นที่สูงที่สุดในบรรดาพื้นที่ที่สำรวจ โดยอยู่ที่ 82% แม้ว่าจะลดลงในไตรมาสก่อนหน้าก็ตาม ตามมาด้วยย่านนานา-อโศก-พร้อมพงษ์ ที่ 80% หลังจากค่าเช่าเฉลี่ยลดลง
ส่วนย่านบางนา-ศรีนครินทร์ กลับมีทิศทางตรงกันข้าม ค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นมากที่สุดในบรรดาพื้นที่ที่สำรวจ แต่ในขณะเดียวกันอัตราการเข้าใช้พื้นที่ก็ลดลงมากที่สุด
ผลลัพธ์ที่หลากหลายนี้ชี้ให้เห็นว่า ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ ไม่ได้เปลี่ยนจากเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ไปสู่เขตนอก CBD อย่างตรงไปตรงมา แต่ผู้เช่าดูเหมือนจะเปรียบเทียบค่าเช่า การเข้าถึง คุณภาพอาคาร ความยืดหยุ่น และความสะดวกสบายของพนักงาน ก่อนที่จะตัดสินใจเช่าพื้นที่
ค่าเช่าใน CBD ยังคงสูง เนื่องจากผลการดำเนินงานที่แตกต่างกัน
CBD ยังคงเป็นตลาดสำนักงานที่แพงที่สุดในกรุงเทพฯ โดยค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 0.7% จากไตรมาสก่อนหน้า เป็น 977 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
อย่างไรก็ตาม อัตราการเข้าพักลดลง 0.6 จุดเปอร์เซ็นต์ แสดงให้เห็นว่าค่าเช่าเฉลี่ยที่สูงขึ้นไม่ได้ส่งผลให้ความต้องการในตลาด CBD ทั้งหมดเพิ่มขึ้น
ผลการดำเนินงานยังแตกต่างกันอย่างมากในตลาดรอง CBD ทั้งสามแห่งที่เลือกไว้ เพลินจิต-ชิดลม-ไร้สาย มีการเพิ่มขึ้นทั้งค่าเช่าและอัตราการเข้าพัก นานา-อโศก-พร้อมพงษ์ มีอัตราการเข้าพักเพิ่มขึ้นหลังจากค่าเช่าลดลง ในขณะที่สีลม-สาทร-พระราม 4 มีค่าเช่าสูงขึ้นพร้อมกับอัตราการเข้าพักที่ต่ำกว่า
เพลินจิต-ชิดลม-ไร้สาย มีผลการดำเนินงาน CBD ที่สมดุลที่สุด ค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 0.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เป็น 1,075 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่อัตราการเข้าพักเพิ่มขึ้น 0.3 จุดเปอร์เซ็นต์ เป็น 75%
ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ว่าผู้เช่ายังคงยินดีจ่ายในราคาที่สูงขึ้น เมื่อทำเลที่ตั้งอยู่ใจกลางเมืองรวมกับคุณภาพอาคารที่เหมาะสม การเดินทางที่สะดวก และการเข้าถึงบริการขนส่งมวลชน
ข้อเสนอของย่านนี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่พื้นที่สำนักงานเท่านั้น การเข้าถึงง่าย ความสะดวกสบาย และตำแหน่งที่ตั้งขององค์กรยังคงมีความสำคัญต่อผู้ว่าจ้างที่กำลังมองหาสำนักงานที่พนักงานสามารถเดินทางไปถึงได้ง่าย
ค่าเช่าที่ลดลงสนับสนุนย่านนานา-อโศก-พร้อมพงษ์
ย่านนานา-อโศก-พร้อมพงษ์บันทึกการลดลงของค่าเช่าเฉลี่ยรายไตรมาส 1.1% เหลือ 898 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
อัตราการเข้าใช้พื้นที่กลับเพิ่มขึ้น 0.7 จุดเปอร์เซ็นต์ เป็น 80% ซึ่งเป็นหนึ่งในอัตราที่สูงที่สุดในบรรดาทำเลใจกลางเมืองที่ทำการสำรวจ
ผลลัพธ์ชี้ให้เห็นว่าการกำหนดราคาที่แข่งขันได้สามารถช่วยให้เจ้าของอาคารรักษาผู้เช่าเดิมและดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ได้ อาคารที่สามารถลดต้นทุนในขณะที่ยังคงรักษาทำเลที่ตั้ง สิ่งอำนวยความสะดวก และคุณภาพโดยรวมไว้ได้ อาจอยู่ในตำแหน่งที่ดีกว่าในการแข่งขันในตลาดที่ผู้เช่ามีตัวเลือกพื้นที่มากขึ้น
ย่านสีลม-สาทร-พระราม 4 นำเสนอภาพที่แตกต่างออกไป ค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 3.0% จากไตรมาสก่อนหน้าเป็น 1,018 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่อัตราการเข้าใช้พื้นที่ลดลง 1.4 จุดเปอร์เซ็นต์ เหลือ 74%
ตัวเลขแสดงให้เห็นว่า การเพิ่มขึ้นของค่าเช่าเฉลี่ยที่ประกาศขาย ไม่ได้หมายความว่าผู้เช่ากำลังแข่งขันกันเพื่อแย่งพื้นที่เสมอไป ค่าเช่าที่ประกาศขายที่สูงขึ้นอาจเกิดขึ้นพร้อมกับการเพิ่มขึ้นของอัตราการว่างงาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อผู้เช่ามีอำนาจต่อรองมากขึ้น
นอกจากนี้ เขตพื้นที่ดังกล่าวยังแสดงให้เห็นถึงความแตกต่างระหว่างค่าเช่าที่เจ้าของอาคารต้องการและราคาที่ผู้เช่าเต็มใจรับ ในสภาวะเช่นนี้ การเปลี่ยนแปลงของอัตราการเข้าใช้พื้นที่อาจเป็นตัวชี้วัดความต้องการเช่าที่ชัดเจนกว่าค่าเช่าที่ประกาศขายเพียงอย่างเดียว
เขตพื้นที่นอก CBD แข่งขันกันมากกว่าแค่ราคา
ค่าเช่าเฉลี่ยที่ประกาศขายทั่วตลาดนอก CBD เพิ่มขึ้น 3.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เป็น 693 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
อย่างไรก็ตาม อัตราการเข้าใช้พื้นที่ลดลง 2.2 จุดเปอร์เซ็นต์ เหลือ 78% แสดงให้เห็นว่าค่าเช่าที่ต่ำกว่าใน CBD เพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอที่จะรับประกันผลการดำเนินงานที่ดีขึ้น
อาคารสำนักงานนอก CBD กำลังแข่งขันกันมากขึ้นในด้านการเข้าถึง คุณภาพของอาคาร ความพร้อมใช้งานและสภาพของพื้นที่ และมูลค่าโดยรวมที่เสนอให้กับผู้เช่า
ย่านเพชรบุรี-พระราม 9-รัชดา มีราคาค่าเช่าเฉลี่ยลดลง 0.4% เหลือ 728 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน อัตราการเข้าพักลดลง 1.6 จุดเปอร์เซ็นต์ แต่ยังคงอยู่ที่ 82% ซึ่งสูงที่สุดในบรรดา 6 ย่านที่สำรวจ
ย่านนี้เสนอราคาค่าเช่าที่ต่ำกว่าย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) อย่างมาก ในขณะที่ยังคงเชื่อมต่อกับใจกลางกรุงเทพฯ ได้อย่างสะดวก ทำให้เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับบริษัทที่ต้องการควบคุมต้นทุนสำนักงานโดยไม่ต้องย้ายไปไกลจากย่านธุรกิจหลักของเมืองหลวง
ผลการดำเนินงานแสดงให้เห็นว่าผู้เช่าบางรายให้ความสำคัญกับทำเลที่ให้ความสมดุลที่ดีที่สุดระหว่างราคาและการเชื่อมต่อ มากกว่าการเลือกที่อยู่ใจกลางเมืองโดยอัตโนมัติ
ย่านพหลโยธิน-วิภาวดีมีการเติบโตที่ค่อยเป็นค่อยไปมากขึ้น ราคาค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 0.9% จากไตรมาสก่อนหน้าเป็น 723 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขณะที่อัตราการเข้าใช้พื้นที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.3 จุดเปอร์เซ็นต์เป็น 75%
แม้ว่าการเปลี่ยนแปลงทั้งสองอย่างจะไม่มากนัก แต่การเพิ่มขึ้นพร้อมกันของค่าเช่าและอัตราการเข้าใช้พื้นที่แสดงให้เห็นว่าทำเลนี้ยังคงมีความต้องการโดยไม่จำเป็นต้องลดราคาค่าเช่าลงอย่างมาก
บางนาบันทึกความแตกต่างระหว่างค่าเช่าและอัตราการเข้าใช้พื้นที่ที่กว้างที่สุด
บางนา-ศรีนครินทร์มีความแตกต่างระหว่างค่าเช่าและอัตราการเข้าใช้พื้นที่ที่ชัดเจนที่สุดในบรรดาทำเลที่สำรวจ
ค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 8.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เป็น 688 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่ระดับการเช่าลดลง 9.3 จุดเปอร์เซ็นต์ เหลือ 67% ซึ่งเป็นอัตราที่ต่ำที่สุดในบรรดาพื้นที่ที่ทำการสำรวจ
ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นว่า การเพิ่มขึ้นของค่าเช่าเฉลี่ยไม่ได้หมายความว่าความต้องการของผู้เช่าจะแข็งแกร่งขึ้นเสมอไป
การเปลี่ยนแปลงในองค์ประกอบของอุปทานสามารถผลักดันให้ค่าเฉลี่ยสูงขึ้นได้ ตัวอย่างเช่น การเพิ่มอาคารใหม่ที่มีค่าเช่าสูงขึ้น สามารถทำให้ค่าเฉลี่ยของตลาดสูงขึ้นได้ แม้ว่าปริมาณพื้นที่ว่างจะเพิ่มขึ้นก็ตาม
ดังนั้น ตัวเลขล่าสุดของตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ จึงไม่ได้บ่งชี้ถึงการลดลงของย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) หรือชัยชนะอย่างเด็ดขาดของทำเลนอก CBD ทำเลที่ดีเยี่ยมยังคงสามารถทำผลงานได้ดีหากมีการคมนาคมที่มีคุณภาพและสะดวกสบาย ในขณะที่พื้นที่ต้นทุนต่ำกว่าไม่ได้ประสบความสำเร็จด้วยราคาเพียงอย่างเดียว
ผู้เช่ากำลังประเมินข้อเสนอสำนักงานโดยรวมมากขึ้นเรื่อยๆ รวมถึงการเข้าถึง มาตรฐานอาคาร ความยืดหยุ่น ต้นทุนการดำเนินงาน และประสบการณ์การทำงานที่มอบให้กับพนักงาน
เขตบางนา-ศรีนครินทร์ให้สัญญาณเตือนที่ชัดเจนที่สุดเกี่ยวกับการพิจารณาการเติบโตของค่าเช่าเพียงอย่างเดียว เนื่องจากค่าเช่าเฉลี่ยที่ประกาศเพิ่มขึ้น 8.4% เกิดขึ้นพร้อมกับการลดลงของอัตราการเข้าพัก 9.3 จุดเปอร์เซ็นต์ เหลือ 67%
