Bangkok condo glut hits 350,000 units, may take six years to clear
THIS NEWS ARTICLE KINDLY SPONSORED BY FALLPROTEC, A WORLD-RENOWNED NAME IN THE DESIGN AND MANUFACTURE OF PREMIUM FALL PROTECTION SYSTEMS AND HEIGHT ACCESS SOLUTIONS
Knight Frank Thailand says Greater Bangkok has around 350,000 unsold condominium units, with developers shifting towards mass-market projects amid weaker bookings.
Greater Bangkok’s condominium market is facing a heavy stock overhang of around 350,000 unsold units, which could take five to six years to clear, according to Knight Frank Thailand.
The company said that in the first quarter of 2026, 6,174 new condominium units were launched in Bangkok and its surrounding provinces. Notably, no new projects were launched in the central business district (CBD).
More than 58% of new launches were in city-fringe areas, while the remaining 42% were in suburban locations. This reflects developers’ efforts to reduce exposure to high-cost locations and expensive projects, while shifting towards areas with a broader buyer base.
The pricing data points in the same direction. More than 68% of newly launched condominiums were priced below 80,000 baht per square metre, suggesting that developers are moving away from the high-end segment and focusing more on the mass market.
Another key indicator is the booking rate for newly launched projects, which fell sharply to just 24.3% in the first quarter from 43.8% in the previous quarter. In other words, for every 100 newly launched units, only around 24 were reserved.
Knight Frank said the decline was not caused by a disappearance of housing demand, but by changing consumer behaviour amid an economy that has yet to fully recover. Many buyers are taking longer to make decisions, comparing more options and placing greater emphasis on value for money.
As a result, developers can no longer rely on the old strategy of launching new projects and achieving rapid sales as they did in the past.
Despite the weaker booking rate, condominium ownership transfers in Bangkok and surrounding provinces rose by 12.7% year on year. The increase was supported by government measures, including the easing of loan-to-value (LTV) rules and lower transfer fees.
These measures helped encourage buyers who had already decided to purchase to complete ownership transfers more quickly.
However, Knight Frank said the rise in transfers did not mean the market had fully recovered, as it continues to face a major problem that has accumulated over several years: unsold inventory.
The condominium market in Bangkok and surrounding provinces currently has around 350,000 units of unsold inventory. Average annual ownership transfers across the market stand at about 60,000 units.
Based on a simple calculation, assuming no large volume of new supply enters the market, it would take around five to six years to clear the excess stock.
“The figures show that today’s market problem is not a lack of buyers, but the fact that there is too much remaining supply for short-term purchasing power to absorb. The longer this stock remains in the system, the more developers’ financial costs will rise,” the company said.
With supply still exceeding demand, bargaining power has started to shift. In the past, sellers largely set market conditions. Today, buyers have far more choices in terms of price, promotions, discounts, giveaways and payment terms.
Many developers are therefore delaying new launches and focusing on liquidity management rather than rushing to expand. In a highly competitive market, preserving cash may now be more important than rapid growth.
Looking at the overall picture, Thailand’s condominium market is moving from an era driven by investment and speculation into one increasingly driven by real demand.
The absence of new CBD condominium launches, the growing proportion of projects priced below 80,000 baht per square metre and the shift towards the 1.5-million-to-3-million-baht price range all point to this transition over the next one to two years.
“Developers that survive may not be those that launch the most projects, but those that can develop projects that best match real market purchasing power. With more than 350,000 unsold condominium units in the market, the key question is no longer what more to build, but how to sell the stock that already exists,” Knight Frank said.
Source: https://www.nationthailand.com/business/property/40067333
Google Translation:
คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีสต็อกค้างขายสูงถึง 350,000 ยูนิต อาจต้องใช้เวลาถึง 6 ปีจึงจะระบายหมด
ข่าวนี้ได้รับการสนับสนุนโดย FALLPROTEC บริษัทชั้นนำระดับโลกด้านการออกแบบและผลิตระบบป้องกันการตกจากที่สูงและโซลูชั่นสำหรับพื้นที่สูง
ไนท์ แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีคอนโดมิเนียมที่ยังขายไม่ออกประมาณ 350,000 ยูนิต โดยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หันไปเน้นโครงการตลาดกลุ่มลูกค้าขนาดกลางมากขึ้น เนื่องจากยอดจองลดลง
ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล กำลังเผชิญกับสต็อกค้างขายจำนวนมากถึง 350,000 ยูนิต ซึ่งอาจต้องใช้เวลา 5-6 ปีจึงจะระบายหมด ตามข้อมูลของไนท์ แฟรงค์ ประเทศไทย
บริษัทกล่าวว่า ในไตรมาสแรกของปี 2569 มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ 6,174 ยูนิตในกรุงเทพฯ และจังหวัดโดยรอบ ที่น่าสังเกตคือ ไม่มีโครงการใหม่เปิดตัวในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)
กว่า 58% ของโครงการเปิดตัวใหม่ตั้งอยู่ในพื้นที่รอบนอกเมือง ขณะที่อีก 42% ที่เหลืออยู่ในพื้นที่ชานเมือง นี่สะท้อนให้เห็นถึงความพยายามของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการลดความเสี่ยงจากทำเลที่มีต้นทุนสูงและโครงการราคาแพง พร้อมทั้งหันไปลงทุนในพื้นที่ที่มีฐานลูกค้ากว้างขึ้น
ข้อมูลด้านราคาชี้ไปในทิศทางเดียวกัน กว่า 68% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่มีราคาต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร แสดงให้เห็นว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำลังถอยห่างจากกลุ่มตลาดระดับไฮเอนด์และหันมาให้ความสำคัญกับตลาดระดับกลางมากขึ้น
ตัวชี้วัดสำคัญอีกประการหนึ่งคืออัตราการจองโครงการที่เปิดตัวใหม่ ซึ่งลดลงอย่างมากเหลือเพียง 24.3% ในไตรมาสแรก จาก 43.8% ในไตรมาสก่อนหน้า กล่าวคือ สำหรับทุกๆ 100 ยูนิตที่เปิดตัวใหม่ มีเพียงประมาณ 24 ยูนิตเท่านั้นที่ถูกจอง
ไนท์แฟรงค์กล่าวว่า การลดลงนี้ไม่ได้เกิดจากการที่ความต้องการที่อยู่อาศัยหายไป แต่เกิดจากการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคท่ามกลางเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ผู้ซื้อจำนวนมากใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น เปรียบเทียบตัวเลือกมากขึ้น และให้ความสำคัญกับความคุ้มค่ามากขึ้น
ด้วยเหตุนี้ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงไม่สามารถพึ่งพากลยุทธ์เดิม ๆ ในการเปิดตัวโครงการใหม่และขายได้อย่างรวดเร็วเหมือนในอดีตอีกต่อไป
แม้ว่าอัตราการจองจะอ่อนตัวลง แต่การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และจังหวัดโดยรอบกลับเพิ่มขึ้น 12.7% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว การเพิ่มขึ้นนี้ได้รับการสนับสนุนจากมาตรการของรัฐบาล รวมถึงการผ่อนปรนกฎเกณฑ์อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า (LTV) และค่าธรรมเนียมการโอนที่ลดลง
มาตรการเหล่านี้ช่วยกระตุ้นให้ผู้ซื้อที่ตัดสินใจซื้อแล้วดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ได้เร็วขึ้น
อย่างไรก็ตาม ไนท์แฟรงค์กล่าวว่า การเพิ่มขึ้นของการโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้หมายความว่าตลาดฟื้นตัวเต็มที่แล้ว เนื่องจากยังคงเผชิญกับปัญหาสำคัญที่สะสมมาหลายปี นั่นคือ สินค้าคงคลังที่ขายไม่ออก
ปัจจุบัน ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และจังหวัดโดยรอบมีสินค้าคงคลังที่ขายไม่ออกประมาณ 350,000 ยูนิต การโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยต่อปีทั่วทั้งตลาดอยู่ที่ประมาณ 60,000 ยูนิต
จากการคำนวณอย่างง่าย โดยสมมติว่าไม่มีอุปทานใหม่จำนวนมากเข้าสู่ตลาด จะต้องใช้เวลาประมาณห้าถึงหกปีในการระบายสินค้าคงคลังส่วนเกินนี้
“ตัวเลขแสดงให้เห็นว่าปัญหาของตลาดในปัจจุบันไม่ใช่การขาดแคลนผู้ซื้อ แต่เป็นเพราะมีอุปทานคงเหลือมากเกินไปสำหรับกำลังซื้อในระยะสั้น ยิ่งสินค้าคงคลังนี้คงอยู่ในระบบนานเท่าไร ต้นทุนทางการเงินของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็จะยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น” บริษัทกล่าว
ด้วยอุปทานที่ยังคงเกินความต้องการ อำนาจต่อรองจึงเริ่มเปลี่ยนไป ในอดีต ผู้ขายเป็นผู้กำหนดเงื่อนไขตลาดเป็นส่วนใหญ่ แต่ในปัจจุบัน ผู้ซื้อมีทางเลือกมากขึ้นในแง่ของราคา โปรโมชั่น ส่วนลด ของแถม และเงื่อนไขการชำระเงิน
ดังนั้น ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายจึงชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่และมุ่งเน้นไปที่การบริหารสภาพคล่องมากกว่าการเร่งขยายธุรกิจ ในตลาดที่มีการแข่งขันสูง การรักษาสภาพคล่องทางการเงินอาจมีความสำคัญมากกว่าการเติบโตอย่างรวดเร็ว
เมื่อมองภาพรวม ตลาดคอนโดมิเนียมของประเทศไทยกำลังเปลี่ยนจากยุคที่ขับเคลื่อนด้วยการลงทุนและการเก็งกำไร ไปสู่ยุคที่ขับเคลื่อนด้วยความต้องการที่แท้จริงมากขึ้นเรื่อยๆ
การที่ไม่มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) สัดส่วนของโครงการที่มีราคาต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตรที่เพิ่มขึ้น และการเปลี่ยนแปลงไปสู่ช่วงราคา 1.5 ล้านถึง 3 ล้านบาท ล้วนชี้ให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงนี้ในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า
“ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จะอยู่รอดได้อาจไม่ใช่ผู้ที่เปิดตัวโครงการมากที่สุด แต่จะเป็นผู้ที่สามารถพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของตลาดได้ดีที่สุด ด้วยจำนวนคอนโดมิเนียมที่ยังขายไม่ออกมากกว่า 350,000 ยูนิตในตลาด คำถามสำคัญจึงไม่ใช่ว่าจะสร้างอะไรเพิ่ม แต่จะขายสต็อกที่มีอยู่ได้อย่างไร” ไนท์ แฟรงค์ กล่าว