Bangkok city plan reshapes 24 key areas around rail and future urban trends
THIS NEWS ARTICLE KINDLY SPONSORED BY FALLPROTEC, A WORLD-RENOWNED NAME IN THE DESIGN AND MANUFACTURE OF PREMIUM FALL PROTECTION SYSTEMS AND HEIGHT ACCESS SOLUTIONS
- The fourth revision of the Bangkok Comprehensive Plan focuses on increasing the development potential of 24 key areas, driven by the city’s expanding rail network.
- The plan is guided by five major urban trends: Transit-Oriented Development (TOD), the 15-Minute City, Healthy City design, climate resilience, and hybrid work patterns.
- Changes include rezoning land to allow for higher-density residential and commercial development, particularly around new rail stations in suburban areas like Don Mueang and Lak Si.
- The plan introduces incentives for developers, such as increased floor space in exchange for public benefits, and reduces parking requirements near major transit hubs to encourage rail usage.
Bangkok is approaching a major turning point in urban development as its expanding rail network pushes growth beyond the city centre and into suburban areas.
Location is therefore becoming less about distance from central Bangkok and more about connectivity, access to services and the quality of life an area can offer.
The shift is forcing property developers to rethink their approach from simply “selling space” towards creating greater value for everyday living. At the same time, urban planning rules are being adjusted so land use can better reflect Bangkok’s changing structure.
Five megatrends reshaping urban development
Sitthiphon Kusumoranya, deputy director of the Bangkok Metropolitan Administration’s City Planning and Urban Development Department, said the next phase of urban development would be driven by five major trends:
Transit-Oriented Development (TOD), which concentrates development around mass-transit stations; the 15-Minute City, where essential services can be reached within a short journey; the Healthy City, with urban environments designed to support wellbeing; climate resilience and ESG, focusing on sustainability and the ability to cope with climate change and natural disasters; and hybrid work, reflecting more flexible working patterns.
These trends are not simply changing the physical form of cities. They are increasingly shaping property-investment decisions, from site selection and project design to the provision of public spaces that meet changing urban needs. Bangkok has also been working with professional groups on TOD planning around mass-transit stations.
Revised plan targets 24 high-potential areas
The fourth revision of the Bangkok Comprehensive Plan is currently in the 90-day public-notice stage, during which affected parties can submit objections or requests for amendments.
The revision reviews land-use designations in 24 key areas, with the aim of increasing their development potential in line with transport infrastructure and the city’s future growth.
The draft is expected to take effect around mid-2027. The BMA officially opened the 90-day public-notice process for the fourth revision in August 2026.
Overall, more land would be designated orange, indicating medium-density residential use, and red, for commercial development.
At the same time, some green-striped areas designated for rural and agricultural conservation would be reduced, providing greater flexibility for land development. Under Bangkok’s zoning system, green-striped land is designated for rural and agricultural conservation.
Don Mueang and Lak Si gain from rail expansion
Don Mueang and the Lak Si roundabout area illustrate how the revised plan seeks to respond to expanded rail connectivity.
Some land would be rezoned from yellow, or low-density residential use, to orange, allowing medium-density development, while commercial red zones would also be expanded.
As rail becomes increasingly central to travel, land around stations gains greater potential for housing, commercial activity and other urban uses.
Srinakarin-Rom Klao development capacity doubles
Another significant change concerns Srinakarin-Rom Klao Road, where land would be rezoned from yellow to orange.
The change would raise the permitted floor-area ratio from 1.5 to 3.0, effectively allowing substantially more building floor space on the same plot.
Parts of Bangkok’s eastern floodway would also be changed from green-striped rural and agricultural conservation land to green rural and agricultural zones, allowing detached and semi-detached housing under conditions set by the new plan.
Asok Montri and Khlong Toei set for new development roles
Changes are also proposed for central Bangkok.
Asok Montri would be upgraded to a very high-density residential area, supporting more high-rise development in a district already served by major mass-transit connections.
Khlong Toei would also see zoning adjustments intended to accommodate the future redevelopment of the Khlong Toei port area.
The changes reflect an effort to ensure the city plan is ready for the transformation of major economic districts.
Planned roads cut by 420 to reduce expropriation pressure
The draft does not focus solely on expanding development rights.
It also revises Bangkok’s planned transport network by removing proposed roads that faced public opposition.
The number of planned road routes would fall from 1,316 to 896, a reduction of 420.
The aim is to reduce the potential impact of land expropriation while making future road development more consistent with local needs.
Developers offered more floor space in return for public benefits
Another significant feature is the use of incentives rather than restrictions alone.
Developers could receive permission to increase building floor space by up to 20-25% under 10 qualifying conditions if projects provide specified public benefits.
These could include riverside parks, water-retention areas, elderly-care centres and direct connections to mass-transit systems.
The approach represents a shift in the role of urban planning — from simply determining what can or cannot be built to encouraging private developers to contribute to infrastructure and urban quality of life.
Land readjustment offers greater flexibility
The draft also introduces large-scale land-readjustment measures designed to give developers greater flexibility in planning major projects.
By reorganising land plots, infrastructure and project layouts, larger developments could be planned more efficiently.
Combined with incentives governing floor area and public spaces, land readjustment could become another tool for reshaping large-scale development across Bangkok.
Parking requirements cut near major stations
A further change would reduce minimum parking requirements by 25% within a 500-metre radius of 20 major stations.
The measure is intended to encourage greater use of rail transport and reduce dependence on private cars.
It also supports both Transit-Oriented Development and the 15-Minute City concept by encouraging denser, walkable communities around public-transport hubs.
From zoning rules to a platform for building the city
The new Bangkok Comprehensive Plan is therefore about more than changing colours on a zoning map.
It reflects a broader shift from using planning mainly to restrict land use towards creating a framework that allows individual locations to respond to rail expansion, changing lifestyles, climate pressures, an ageing population and more flexible working patterns.
For the property industry, the question is increasingly moving beyond simply what can be built on a particular site.
The more important question may be what value that development can create for the city and the people around it — a shift that could redefine how Bangkok unlocks the potential of its land as both the city and urban lifestyles continue to evolve.
Source: https://www.nationthailand.com/thailand/bangkok/40071451 (Krungthep Turakij)
Google Translation:
[We apologise if any of the translation is incorrect: google Translation occasionally gets it wrong]
ผังเมืองกรุงเทพฯ ปรับโฉม 24 พื้นที่สำคัญ รองรับระบบรางและแนวโน้มการพัฒนาเมืองในอนาคต
บทความข่าวนี้ได้รับการสนับสนุนโดย FALLPROTEC แบรนด์ระดับโลกด้านการออกแบบและผลิตระบบป้องกันการตกจากที่สูงและโซลูชันสำหรับการเข้าถึงพื้นที่สูงระดับพรีเมียม
การปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับที่ 4 มุ่งเน้นการเพิ่มศักยภาพในการพัฒนาพื้นที่สำคัญ 24 แห่ง โดยมีปัจจัยขับเคลื่อนหลักคือเครือข่ายระบบรางที่กำลังขยายตัวครอบคลุมพื้นที่ต่างๆ ของเมือง
แผนดังกล่าวขับเคลื่อนด้วยแนวโน้มการพัฒนาเมืองที่สำคัญ 5 ประการ ได้แก่ การพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน (TOD), แนวคิดเมือง 15 นาที (15-Minute City), การออกแบบเมืองเพื่อสุขภาวะที่ดี (Healthy City), การปรับตัวรับมือกับการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ (Climate Resilience) และรูปแบบการทำงานแบบผสมผสาน (Hybrid Work)
การเปลี่ยนแปลงรวมถึงการปรับปรุงการกำหนดโซนพื้นที่เพื่อให้สามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมที่มีความหนาแน่นสูงขึ้น โดยเฉพาะบริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้าแห่งใหม่ในเขตชานเมือง เช่น ดอนเมืองและหลักสี่
แผนนี้ยังนำเสนอมาตรการจูงใจสำหรับผู้พัฒนาโครงการ เช่น การอนุญาตให้เพิ่มพื้นที่ใช้สอยอาคารเพื่อแลกกับการจัดสรรพื้นที่หรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่เป็นประโยชน์ต่อสาธารณะ และการลดข้อกำหนดเรื่องจำนวนที่จอดรถในบริเวณใกล้จุดเชื่อมต่อการขนส่งหลัก เพื่อส่งเสริมให้ประชาชนหันมาใช้ระบบขนส่งทางรางมากขึ้น
กรุงเทพฯ กำลังก้าวเข้าสู่จุดเปลี่ยนสำคัญของการพัฒนาเมือง เมื่อเครือข่ายระบบรางที่ขยายตัวส่งผลให้การเติบโตของเมืองขยายตัวจากใจกลางเมืองออกไปสู่พื้นที่ชานเมือง
ดังนั้น ปัจจัยเรื่องทำเลที่ตั้งจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับระยะทางจากใจกลางกรุงเทพฯ เพียงอย่างเดียวอีกต่อไป แต่ให้ความสำคัญกับความสามารถในการเชื่อมต่อ การเข้าถึงบริการต่างๆ และคุณภาพชีวิตที่พื้นที่นั้นๆ มอบให้ได้
การเปลี่ยนแปลงนี้บีบให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับเปลี่ยนแนวคิด จากเดิมที่เน้นเพียงแค่ “การขายพื้นที่” มาเป็นการสร้างคุณค่าที่มากขึ้นสำหรับการใช้ชีวิตประจำวัน ในขณะเดียวกัน กฎระเบียบด้านผังเมืองก็กำลังได้รับการปรับปรุงเพื่อให้การใช้ประโยชน์ที่ดินสอดคล้องกับโครงสร้างของกรุงเทพฯ ที่เปลี่ยนแปลงไป
5 แนวโน้มสำคัญที่กำลังปรับโฉมการพัฒนาเมือง
สิทธิพล กุสุโมรัญญ์ รองผู้อำนวยการสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร กล่าวว่า การพัฒนาเมืองในระยะต่อไปจะขับเคลื่อนด้วยแนวโน้มสำคัญ 5 ประการ ได้แก่
การพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน (TOD) ซึ่งเน้นการพัฒนาโครงการต่างๆ ไว้รอบสถานีขนส่งมวลชนหลัก; แนวคิดเมือง 15 นาที (15-Minute City) ที่ช่วยให้ประชาชนสามารถเข้าถึงบริการที่จำเป็นได้ภายในระยะเวลาการเดินทางสั้นๆ; เมืองเพื่อสุขภาวะที่ดี (Healthy City) ที่มีการออกแบบสภาพแวดล้อมเมืองเพื่อส่งเสริมสุขภาวะของผู้อยู่อาศัย; การปรับตัวรับมือกับการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศและหลัก ESG ซึ่งมุ่งเน้นความยั่งยืนและความสามารถในการรับมือกับการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศและภัยพิบัติทางธรรมชาติ; และรูปแบบการทำงานแบบผสมผสาน (Hybrid Work) ซึ่งสะท้อนถึงวิถีการทำงานที่มีความยืดหยุ่นมากขึ้น
แนวโน้มเหล่านี้ไม่ได้เป็นเพียงแค่การเปลี่ยนแปลงรูปลักษณ์ทางกายภาพของเมืองเท่านั้น ปัจจัยเหล่านี้มีอิทธิพลมากขึ้นเรื่อยๆ ต่อการตัดสินใจลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่การเลือกทำเลและการออกแบบโครงการ ไปจนถึงการจัดสรรพื้นที่สาธารณะที่ตอบโจทย์ความต้องการของเมืองที่เปลี่ยนแปลงไป นอกจากนี้ กรุงเทพมหานครยังได้ร่วมมือกับกลุ่มผู้เชี่ยวชาญในการวางแผนพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน (TOD) อีกด้วย
**แผนฉบับปรับปรุงมุ่งเป้าพัฒนา 24 พื้นที่ศักยภาพสูง**
ขณะนี้ ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 อยู่ในขั้นตอนการเปิดรับฟังความคิดเห็นจากประชาชนเป็นเวลา 90 วัน ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียสามารถยื่นข้อคัดค้านหรือคำร้องขอให้มีการแก้ไขปรับปรุงได้
การปรับปรุงแผนครั้งนี้มุ่งเน้นทบทวนการกำหนดประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่สำคัญ 24 แห่ง โดยมีเป้าหมายเพื่อเพิ่มศักยภาพในการพัฒนาให้สอดคล้องกับโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมและการเติบโตของเมืองในอนาคต
คาดว่าร่างผังเมืองฉบับนี้จะมีผลบังคับใช้ในช่วงกลางปี พ.ศ. 2570 โดยกรุงเทพมหานครได้เริ่มกระบวนการเปิดรับฟังความคิดเห็นประชาชนสำหรับแผนฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 นี้อย่างเป็นทางการในเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2569
โดยภาพรวมแล้ว จะมีการปรับเปลี่ยนพื้นที่ให้เป็นสีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) และสีแดง (พื้นที่พาณิชยกรรม) มากขึ้น
ในขณะเดียวกัน พื้นที่สีเขียวลายขาว (พื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) บางส่วนจะถูกปรับลดลง เพื่อเพิ่มความยืดหยุ่นในการพัฒนาที่ดิน ทั้งนี้ ตามระบบผังเมืองของกรุงเทพฯ พื้นที่สีเขียวลายขาวถูกกำหนดไว้เพื่อการอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม
**ดอนเมืองและหลักสี่ได้รับอานิสงส์จากการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้า**
พื้นที่ดอนเมืองและบริเวณวงเวียนหลักสี่เป็นตัวอย่างที่สะท้อนให้เห็นว่าแผนฉบับปรับปรุงนี้มุ่งตอบสนองต่อการขยายตัวของโครงข่ายรถไฟฟ้าอย่างไร
ที่ดินบางส่วนจะถูกปรับเปลี่ยนจากสีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) เป็นสีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ซึ่งเอื้อให้เกิดการพัฒนาโครงการที่มีความหนาแน่นปานกลางได้ ในขณะเดียวกันก็จะมีการขยายพื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) เพิ่มขึ้นด้วย
เมื่อระบบรางกลายเป็นหัวใจสำคัญของการเดินทาง ที่ดินโดยรอบสถานีจึงมีศักยภาพสูงขึ้นสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัย กิจกรรมเชิงพาณิชย์ และการใช้ประโยชน์ในรูปแบบอื่นๆ ของเมือง
**ศักยภาพการพัฒนาพื้นที่ถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้าเพิ่มขึ้นเท่าตัว**
อีกหนึ่งการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญเกี่ยวข้องกับถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้า ซึ่งจะมีการปรับเปลี่ยนประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินจากสีเหลืองเป็นสีส้ม
การเปลี่ยนแปลงนี้จะส่งผลให้อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio หรือ FAR) เพิ่มขึ้นจาก 1.5 เป็น 3.0 ซึ่งหมายความว่าจะสามารถก่อสร้างอาคารที่มีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้นอย่างมากบนที่ดินแปลงเดิม บางส่วนของทางระบายน้ำฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ จะถูกเปลี่ยนจากพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมที่มีแถบสีเขียวเป็นพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรมสีเขียว โดยอนุญาตให้สร้างบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดได้ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนดโดยแผนใหม่
อโศกมนตรีและคลองเตยเตรียมบทบาทการพัฒนาใหม่
นอกจากนี้ยังมีการเสนอการเปลี่ยนแปลงสำหรับใจกลางกรุงเทพฯ
อโศกมนตรีจะได้รับการยกระดับเป็นพื้นที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นสูงมาก รองรับการพัฒนาอาคารสูงมากขึ้นในเขตที่มีระบบขนส่งมวลชนเชื่อมต่ออยู่แล้ว
พื้นที่คลองเตยจะมีการปรับปรุงผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน (zoning) เพื่อรองรับการพัฒนาพื้นที่ท่าเรือคลองเตยใหม่ในอนาคต
การเปลี่ยนแปลงนี้สะท้อนถึงความพยายามในการเตรียมผังเมืองให้พร้อมสำหรับการปรับโฉมย่านเศรษฐกิจสำคัญต่างๆ
ลดจำนวนถนนตามแผนผังลง 420 สาย เพื่อลดแรงกดดันเรื่องการเวนคืนที่ดิน
ร่างผังเมืองฉบับนี้ไม่ได้มุ่งเน้นเพียงแค่การขยายสิทธิในการพัฒนาเท่านั้น
แต่ยังมีการปรับปรุงเครือข่ายคมนาคมขนส่งตามแผนผังเมือง โดยตัดเส้นทางถนนที่เคยถูกเสนอไว้แต่ได้รับเสียงคัดค้านจากประชาชนออกไป
จำนวนเส้นทางถนนตามแผนผังจะลดลงจาก 1,316 สาย เหลือ 896 สาย หรือลดลงถึง 420 สาย
เป้าหมายคือเพื่อลดผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจากการเวนคืนที่ดิน และทำให้การพัฒนาถนนในอนาคตสอดคล้องกับความต้องการของคนในพื้นที่มากขึ้น
เสนอเพิ่มพื้นที่ใช้สอยอาคารให้แก่ผู้พัฒนาโครงการเพื่อแลกกับประโยชน์สาธารณะ
อีกหนึ่งจุดเด่นสำคัญคือการใช้มาตรการจูงใจควบคู่ไปกับการกำหนดข้อบังคับ
ผู้พัฒนาโครงการอาจได้รับอนุญาตให้เพิ่มพื้นที่ใช้สอยอาคารได้สูงสุด 20-25% ภายใต้เงื่อนไข 10 ข้อ หากโครงการมีการจัดสรรประโยชน์สาธารณะตามที่กำหนดไว้
ตัวอย่างประโยชน์สาธารณะดังกล่าว ได้แก่ สวนสาธารณะริมน้ำ พื้นที่หน่วงน้ำ (แก้มลิง) ศูนย์ดูแลผู้สูงอายุ และทางเชื่อมต่อโดยตรงกับระบบขนส่งมวลชน
แนวทางนี้แสดงให้เห็นถึงการปรับเปลี่ยนบทบาทของการวางผังเมือง จากเดิมที่ทำหน้าที่เพียงกำหนดว่าสิ่งใดสร้างได้หรือไม่ได้ มาเป็นการส่งเสริมให้ภาคเอกชนมีส่วนร่วมในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและยกระดับคุณภาพชีวิตในเมือง
มาตรการปรับรูปแปลงที่ดินช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นในการพัฒนา
ร่างผังเมืองฉบับนี้ยังนำเสนอมาตรการปรับรูปแปลงที่ดินขนาดใหญ่ เพื่อเพิ่มความยืดหยุ่นให้แก่ผู้พัฒนาโครงการในการวางแผนโครงการขนาดใหญ่
การจัดระเบียบแปลงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน และผังโครงการใหม่ จะช่วยให้สามารถวางแผนพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้อย่างมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น
เมื่อนำมาใช้ร่วมกับมาตรการจูงใจด้านพื้นที่ใช้สอยและพื้นที่สาธารณะ การปรับรูปแปลงที่ดินอาจกลายเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญในการพลิกโฉมการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ทั่วกรุงเทพฯ
ลดเกณฑ์บังคับเรื่องที่จอดรถในพื้นที่ใกล้สถานีขนส่งหลัก
อีกหนึ่งการเปลี่ยนแปลงคือการลดเกณฑ์ขั้นต่ำของจำนวนที่จอดรถลง 25% สำหรับพื้นที่ในรัศมี 500 เมตรรอบสถานีขนส่งหลัก 20 แห่ง
มาตรการนี้มีจุดมุ่งหมายเพื่อส่งเสริมให้ประชาชนหันมาใช้ระบบขนส่งทางรางมากขึ้น และลดการพึ่งพารถยนต์ส่วนบุคคล
นอกจากนี้ยังช่วยสนับสนุนแนวคิดการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน (Transit-Oriented Development) และแนวคิดเมืองที่เข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกได้ภายใน 15 นาที (15-Minute City) โดยส่งเสริมให้เกิดชุมชนที่มีความหนาแน่นและเอื้อต่อการเดินเท้าในบริเวณรอบจุดเชื่อมต่อระบบขนส่งสาธารณะ จากกฎการแบ่งเขตพื้นที่ สู่แพลตฟอร์มสำหรับการสร้างเมือง
ดังนั้น แผนแม่บทกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ จึงมีความหมายมากกว่าแค่การเปลี่ยนสีบนแผนที่แบ่งเขตพื้นที่
มันสะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงที่กว้างขึ้น จากการใช้การวางแผนเพื่อจำกัดการใช้ที่ดินเป็นหลัก ไปสู่การสร้างกรอบการทำงานที่ช่วยให้แต่ละพื้นที่สามารถตอบสนองต่อการขยายตัวของระบบรถไฟ วิถีชีวิตที่เปลี่ยนแปลงไป แรงกดดันจากสภาพภูมิอากาศ ประชากรสูงวัย และรูปแบบการทำงานที่ยืดหยุ่นมากขึ้น
สำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ คำถามกำลังก้าวไปไกลกว่าแค่ว่าสามารถสร้างอะไรบนที่ดินแปลงนั้นได้บ้าง
คำถามที่สำคัญกว่าอาจอยู่ที่ว่าการพัฒนาเหล่านั้นจะสร้างมูลค่าอะไรให้กับเมืองและผู้คนรอบข้างได้บ้าง ซึ่งเป็นการเปลี่ยนแปลงที่อาจกำหนดนิยามใหม่ว่ากรุงเทพฯ จะปลดล็อกศักยภาพของที่ดินได้อย่างไร ในขณะที่ทั้งเมืองและวิถีชีวิตในเมืองยังคงพัฒนาต่อไป
