Land Allocation Law Boosts Buyer Protections in Thailand
New amendment to Thailand’s land allocation law will come into force on 1 March 2026
A new amendment to Thailand’s land allocation law will come into force on 1 March 2026, introducing stronger protections for buyers in housing estate developments. Deputy Government Spokesperson Lalida Phersriwattana announced on 28 February 2026 that the Land Allocation Act (No. 3) B.E. 2568 (2025) aims to enhance oversight of developers and reduce disputes in housing projects.
The revised law strengthens safeguards for purchasers of subdivided land and clarifies regulatory measures governing developers. It aligns with Sections 26, 37 and 40 of the Constitution, which require that any limitation of individual rights and freedoms must be authorised by law and necessary.
A key amendment increases scrutiny over public utilities within housing developments. Facilities such as roads, parks and playgrounds will be subject to servitudes for the benefit of buyers, and developers must maintain them to established standards without deterioration. Developers are also required to provide a maintenance guarantee contract with a bank or financial institution to protect buyers’ rights.
The law sets clearer conditions under which developers may be released from maintenance obligations. They may do so once buyers establish a juristic person for the housing estate to receive transferred assets, or when assets are dedicated for public use. In such cases, developers must transfer maintenance guarantee funds to the juristic person or the relevant local authority, as applicable.
Buyers are granted additional mechanisms to act if developers fail to meet their obligations. Where at least half of the sold plots support the move, purchasers may apply to establish a housing estate juristic person themselves.
The amendment also revises common area fee regulations. Charges may now vary according to land use type or plot size, in line with rules set by the Central Land Allocation Committee.
Penalties have been strengthened for non-compliance with committee orders. Developers who breach orders may face fines ranging from 50,000 to 100,000 baht, with daily fines imposed until corrective action is taken.
Lalida said the changes are intended to clarify developers’ responsibilities, reduce disputes in housing estates and ensure greater fairness for buyers. She added that the government is committed to raising standards in land allocation to ensure transparency, fairness and tangible protection of citizens’ rights.
ThaiRath reported that authorities will begin enforcing the updated provisions from 1 March 2026. Developers and buyers involved in housing estate projects will be required to comply with the new regulations from that date.
Adapted by ASEAN Now Thairath 1 Mar 2026
Source: https://aseannow.com/thailand-news/land-allocation-law-boosts-buyer-protections-r346/#google_vignette
Google Translation:
กฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับใหม่เพิ่มการคุ้มครองผู้ซื้อในประเทศไทย
การแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายจัดสรรที่ดินของประเทศไทยจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มีนาคม 2569
การแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายจัดสรรที่ดินของประเทศไทยฉบับใหม่จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มีนาคม 2569 โดยเพิ่มการคุ้มครองผู้ซื้อในโครงการบ้านจัดสรรให้เข้มแข็งยิ่งขึ้น นางลลิดา เพ็ญศรีวัฒนา รองโฆษกประจำสำนักนายกรัฐมนตรี ประกาศเมื่อวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2569 ว่า พระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568 (2025) มีเป้าหมายเพื่อเพิ่มการกำกับดูแลผู้พัฒนาโครงการและลดข้อพิพาทในโครงการบ้านจัดสรร
กฎหมายฉบับแก้ไขนี้เสริมสร้างการคุ้มครองผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและชี้แจงมาตรการกำกับดูแลผู้พัฒนาโครงการให้ชัดเจนยิ่งขึ้น สอดคล้องกับมาตรา 26, 37 และ 40 ของรัฐธรรมนูญ ซึ่งกำหนดว่าการจำกัดสิทธิและเสรีภาพของบุคคลใดๆ ต้องได้รับอนุญาตตามกฎหมายและมีความจำเป็น
การแก้ไขที่สำคัญประการหนึ่งคือการเพิ่มการตรวจสอบสาธารณูปโภคภายในโครงการที่อยู่อาศัย สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น ถนน สวนสาธารณะ และสนามเด็กเล่น จะอยู่ภายใต้สิทธิการใช้ประโยชน์เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อ และผู้พัฒนาโครงการต้องบำรุงรักษาให้ได้มาตรฐานที่กำหนดโดยไม่เสื่อมโทรม ผู้พัฒนาโครงการยังต้องจัดทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษากับธนาคารหรือสถาบันการเงินเพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อด้วย
กฎหมายกำหนดเงื่อนไขที่ชัดเจนยิ่งขึ้นสำหรับการยกเว้นภาระผูกพันในการบำรุงรักษาของผู้พัฒนาโครงการ พวกเขาอาจทำเช่นนั้นได้เมื่อผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคลสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อรับโอนทรัพย์สิน หรือเมื่อทรัพย์สินถูกจัดสรรเพื่อใช้ประโยชน์สาธารณะ ในกรณีเช่นนี้ ผู้พัฒนาโครงการต้องโอนเงินค้ำประกันการบำรุงรักษาไปยังนิติบุคคลหรือหน่วยงานท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง แล้วแต่กรณี
ผู้ซื้อได้รับกลไกเพิ่มเติมในการดำเนินการหากผู้พัฒนาโครงการไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพัน ในกรณีที่อย่างน้อยครึ่งหนึ่งของแปลงที่ขายไปแล้วสนับสนุนการย้ายเข้าอยู่ ผู้ซื้ออาจยื่นขอจัดตั้งนิติบุคคลสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยด้วยตนเอง
การแก้ไขนี้ยังแก้ไขระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมพื้นที่ส่วนกลางด้วย ค่าธรรมเนียมอาจแตกต่างกันไปตามประเภทการใช้ที่ดินหรือขนาดแปลงที่ดิน ตามกฎที่กำหนดโดยคณะกรรมการจัดสรรที่ดินส่วนกลาง
บทลงโทษสำหรับการไม่ปฏิบัติตามคำสั่งของคณะกรรมการได้ถูกเพิ่มความเข้มงวดขึ้น ผู้พัฒนาที่ฝ่าฝืนคำสั่งอาจถูกปรับตั้งแต่ 50,000 ถึง 100,000 บาท โดยจะมีการปรับรายวันจนกว่าจะมีการแก้ไข
ลลิดา กล่าวว่า การเปลี่ยนแปลงนี้มีจุดประสงค์เพื่อชี้แจงความรับผิดชอบของผู้พัฒนา ลดข้อพิพาทในโครงการบ้านจัดสรร และสร้างความเป็นธรรมมากขึ้นสำหรับผู้ซื้อ เธอกล่าวเสริมว่า รัฐบาลมุ่งมั่นที่จะยกระดับมาตรฐานในการจัดสรรที่ดินเพื่อให้เกิดความโปร่งใส ความเป็นธรรม และการคุ้มครองสิทธิของประชาชนอย่างเป็นรูปธรรม
ไทยรัฐ รายงานว่า ทางการจะเริ่มบังคับใช้บทบัญญัติที่ปรับปรุงใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2569 ผู้พัฒนาและผู้ซื้อที่เกี่ยวข้องกับโครงการบ้านจัดสรรจะต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบใหม่ตั้งแต่วันนั้นเป็นต้นไป
(เรียบเรียงโดย ASEAN Now Thairath 1 มีนาคม 2569)
