Five signs Thailand’s property market faces a slow recovery into 2027
THIS NEWS ARTICLE KINDLY SPONSORED BY FALLPROTEC, A WORLD-RENOWNED NAME IN THE DESIGN AND MANUFACTURE OF PREMIUM FALL PROTECTION SYSTEMS AND HEIGHT ACCESS SOLUTIONS
- Over half of consumers (56%) have no plans to buy a home within the next five years, indicating weak demand due to economic uncertainty and fragile purchasing power.
- Strict lending standards and high concern over mortgage application rejection are creating significant barriers to home ownership, particularly for lower-income buyers.
- Demand is shifting towards more affordable properties, with increased interest in homes priced under 3 million baht and a growing preference for cheaper second-hand units over expensive new ones.
- While renting remains a necessity for those unable to secure financing, some tenants are moving back with family to reduce costs, highlighting widespread financial pressure.
Thailand’s housing market is entering only a limited recovery as fragile purchasing power, high living costs, elevated property prices and strict lending standards continue to weigh on consumers, according to the SCB EIC Real Estate Survey 2026.
The survey shows that many prospective buyers remain reluctant to return to the market and are delaying decisions while they assess the economic outlook and their own financial position.
Although the market may receive short-term support from a low comparison base, accelerated transfers before the expiry of reduced transfer and mortgage-registration fees, and developers’ promotional campaigns, SCB EIC expects the market in 2026 to remain broadly flat or record only modest growth.
The medium-term recovery is also likely to remain slow.
1. More than half have no plans to buy within five years
The clearest sign of weak demand is that 56% of respondents said they had no plans to buy a home within the next five years.
The proportion increased from the previous year and was the highest recorded in the four years since the survey began.
The slowdown is not confined to lower-income households. The share of consumers earning more than 100,000 baht a month who are postponing purchases has also increased.
Among those who still plan to buy, more respondents expect to make a purchase within three to five years rather than this year, reflecting a wait-and-see approach towards both the economy and their own finances.
In the short term, the market is being supported by the low base and by buyers accelerating transfers before the transfer and mortgage-registration fees of 0.01% for homes priced at no more than 7 million baht expire.
The second-hand market is also expected to play a greater role. As a result, the 2026 market may avoid a sharp contraction, but the recovery is more likely to resemble stabilisation than a return to strong growth.
2. Tight credit becomes another barrier to home ownership
Even among consumers who want to buy, obtaining a mortgage is becoming an increasingly important constraint.
The survey found a slight increase in the proportion of respondents who were very or fairly concerned that their mortgage applications could be rejected.
The trend is consistent with banks maintaining tight lending standards while outstanding non-performing housing loans remain elevated.
slight increase in the proportion of respondents who were very or fairly concerned that their mortgage applications could be rejected.
Concerns were particularly high among those earning no more than 50,000 baht a month, many of whom are looking at homes priced at 5 million baht or below.
Most existing borrowers are still able to meet their repayments, but concern over their ability to continue doing so in the future has increased.
The key issue for the market is therefore shifting from whether people want to buy a home to whether those who want one can secure financing.
3. Demand shifts towards homes below 3 million baht
Another sign of fragile purchasing power is the downward shift in home-buying budgets.
Most demand remains concentrated below 5 million baht, but interest in homes priced at no more than 3 million baht has increased markedly, particularly among consumers earning no more than 30,000 baht a month.
This group also faces a relatively high risk of mortgage rejection.
The lower budgets do not simply reflect a preference for cheaper homes. They also show consumers adjusting their expectations to match weaker purchasing power amid an incomplete economic recovery and rising property prices.
Demand is also increasingly driven by genuine residential needs, particularly first-home purchases.
The share of buyers looking for second homes, investment properties or units for rental income has declined, suggesting that households are prioritising necessity over investment.
4. Second-hand homes gain ground as new properties stay expensive
Second-hand housing is attracting greater interest as new homes remain expensive and mortgage approvals become harder to secure.
The survey found that interest in second-hand homes increased from the previous year across all property types and price ranges, largely because they offer more affordable prices than newly built units.
Second-hand townhouses stand out in particular, especially in suburban locations that still offer convenient access to central Bangkok.
Their prices are generally more accessible than those of new townhouses in the same areas.
Supply is also expected to increase, especially for properties priced below 3 million baht, including condominiums and townhouses in Bangkok and surrounding provinces, as well as detached houses in other provinces.
Around one in three existing homeowners said they planned to sell their property within the next five years, with key reasons including reducing maintenance costs and switching into cash or other investments.
This means the second-hand market is likely to see both rising demand and increasing supply, potentially giving it a more important role in the next stage of the property-market recovery.
5. Renting remains necessary, but some tenants are moving home
Rental housing remains an important option for people unable to afford a home, although economic pressure is also affecting the rental market.
The proportion of people currently renting has declined slightly from the previous two years, mainly among tenants who do not yet own a home.
Some appear to have stopped renting and moved back in with their families to reduce expenses, while others have shifted from renting to buying as developers introduce promotions to clear unsold stock.
However, insufficient funds to purchase a home remains the main reason people rent, and the proportion citing this reason has edged higher compared with two years ago.
The issue is particularly pronounced among people earning no more than 30,000 baht a month, who account for more than half of current renters.
The rental market therefore presents two contrasting trends. It remains an essential option for people unable to access mortgages, but rising rents in some locations, particularly near central Bangkok and major transport routes, are putting greater pressure on household finances.
Some tenants may therefore move from inner Bangkok to outer districts or surrounding provinces where rents are lower in order to preserve household liquidity.
Property recovery in 2026-27 remains incomplete
Taken together, the five signals indicate that Thailand’s housing market is unlikely to recover strongly in the short term and will probably improve only gradually over the medium to long term.
SCB EIC said developers should formulate their strategies on the assumption that purchasing power will remain constrained.
New project launches should therefore be approached cautiously, particularly in highly competitive locations or areas with large numbers of unsold units.
Developers will also need to accelerate inventory management and focus more heavily on value for money as they compete with cheaper second-hand homes.
For consumers with genuine demand and sufficient repayment capacity, however, the short term may offer opportunities, particularly for homes priced below 7 million baht.
Supportive factors include the reduced transfer and mortgage-registration fees for qualifying properties, the relaxation of loan-to-value rules that is expected to remain in effect until at least mid-2027, relatively low interest rates and developer discounts.
Buyers should nevertheless consider the second-hand market, where high and potentially rising supply could provide more choice and help limit upward price pressure.
For those who want to buy but are not yet financially ready, renting or rent-to-own arrangements remain options for preserving liquidity and financial flexibility while economic uncertainty persists.
However, renters will need to monitor rising costs in high-demand locations and may increasingly have to consider outer Bangkok or surrounding provinces where rents are more affordable.
Source: https://www.nationthailand.com/business/economy/40070934 (Krungthep Turakij)
Google Translation:
[We apologise if any of the translation is incorrect: google Translation occasionally gets it wrong]
5 สัญญาณบ่งชี้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอาจฟื้นตัวช้าไปจนถึงปี 2027
บทความข่าวนี้ได้รับการสนับสนุนโดย FALLPROTEC บริษัทชั้นนำระดับโลกด้านการออกแบบและผลิตระบบป้องกันการตกจากที่สูงและโซลูชันการเข้าถึงที่สูงระดับพรีเมียม
ผู้บริโภคกว่าครึ่ง (56%) ไม่มีแผนจะซื้อบ้านภายใน 5 ปีข้างหน้า แสดงให้เห็นถึงความต้องการที่อ่อนแอเนื่องจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่เปราะบาง
มาตรฐานการให้สินเชื่อที่เข้มงวดและความกังวลสูงเกี่ยวกับการถูกปฏิเสธคำขอสินเชื่อบ้านกำลังสร้างอุปสรรคสำคัญต่อการเป็นเจ้าของบ้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อที่มีรายได้น้อย
ความต้องการกำลังเปลี่ยนไปสู่ที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่แพงมากขึ้น โดยมีความสนใจในบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเพิ่มขึ้น และมีความต้องการซื้อบ้านมือสองราคาถูกกว่าบ้านใหม่ราคาแพงมากขึ้น
ในขณะที่การเช่ายังคงเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับผู้ที่ไม่สามารถขอสินเชื่อได้ แต่ผู้เช่าบางส่วนกำลังย้ายกลับไปอยู่กับครอบครัวเพื่อลดค่าใช้จ่าย ซึ่งเน้นให้เห็นถึงแรงกดดันทางการเงินที่แพร่หลาย
ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยกำลังฟื้นตัวอย่างจำกัด เนื่องจากกำลังซื้อที่อ่อนแอ ค่าครองชีพสูง ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูง และมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด ยังคงส่งผลกระทบต่อผู้บริโภค ตามรายงานสำรวจอสังหาริมทรัพย์ SCB EIC ปี 2026
รายงานแสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อที่มีศักยภาพจำนวนมากยังคงลังเลที่จะกลับเข้าสู่ตลาด และชะลอการตัดสินใจในขณะที่ประเมินแนวโน้มเศรษฐกิจและสถานะทางการเงินของตนเอง
แม้ว่าตลาดอาจได้รับการสนับสนุนในระยะสั้นจากฐานเปรียบเทียบที่ต่ำ การโอนกรรมสิทธิ์ที่เร่งขึ้นก่อนที่ค่าธรรมเนียมการโอนและการจดทะเบียนจำนองที่ลดลงจะหมดอายุ และแคมเปญส่งเสริมการขายของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ SCB EIC คาดว่าตลาดในปี 2026 จะยังคงทรงตัวหรือเติบโตเพียงเล็กน้อยเท่านั้น
การฟื้นตัวในระยะกลางก็มีแนวโน้มที่จะยังคงช้าเช่นกัน
1. มากกว่าครึ่งไม่มีแผนจะซื้อภายในห้าปี
สัญญาณที่ชัดเจนที่สุดของความต้องการที่อ่อนแอคือ 56% ของผู้ตอบแบบสอบถามกล่าวว่าพวกเขาไม่มีแผนจะซื้อบ้านภายในห้าปีข้างหน้า
สัดส่วนดังกล่าวเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว และเป็นสัดส่วนสูงสุดในรอบสี่ปีนับตั้งแต่เริ่มสำรวจ
การชะลอตัวไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะครัวเรือนที่มีรายได้น้อยเท่านั้น สัดส่วนของผู้บริโภคที่มีรายได้มากกว่า 100,000 บาทต่อเดือนที่เลื่อนการซื้อออกไปก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน
ในกลุ่มผู้ที่ยังคงวางแผนจะซื้อนั้น ผู้ตอบแบบสอบถามจำนวนมากคาดว่าจะซื้อภายในสามถึงห้าปีข้างหน้ามากกว่าปีนี้ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแนวทางการรอสังเกตการณ์ทั้งในด้านเศรษฐกิจและสถานะทางการเงินของตนเอง
ในระยะสั้น ตลาดได้รับการสนับสนุนจากฐานที่ต่ำและจากผู้ซื้อที่เร่งการโอนกรรมสิทธิ์ก่อนที่ค่าธรรมเนียมการโอนและการจดทะเบียนจำนอง 0.01% สำหรับบ้านที่มีราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทจะหมดอายุลง
คาดว่าตลาดบ้านมือสองจะมีบทบาทมากขึ้นเช่นกัน ส่งผลให้ตลาดในปี 2026 อาจหลีกเลี่ยงการหดตัวอย่างรุนแรง แต่การฟื้นตัวมีแนวโน้มที่จะคล้ายกับการทรงตัวมากกว่าการกลับไปสู่การเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
2. สินเชื่อตึงตัวกลายเป็นอุปสรรคสำคัญอีกประการหนึ่งต่อการเป็นเจ้าของบ้าน
แม้แต่ในกลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้าน การขอสินเชื่อบ้านก็กลายเป็นข้อจำกัดที่สำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ
จากการสำรวจพบว่า
แนวโน้มนี้สอดคล้องกับการที่ธนาคารยังคงรักษาระดับมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด ในขณะที่หนี้เสียที่อยู่อาศัยยังคงสูงอยู่
พบว่าสัดส่วนของผู้ตอบแบบสอบถามที่กังวลมากหรือค่อนข้างกังวลว่าใบสมัครสินเชื่อบ้านของตนอาจถูกปฏิเสธนั้นเพิ่มขึ้นเล็กน้อย
ความกังวลนั้นสูงเป็นพิเศษในกลุ่มผู้ที่มีรายได้ไม่เกิน 50,000 บาทต่อเดือน ซึ่งหลายคนกำลังมองหาบ้านที่มีราคา 5 ล้านบาทหรือต่ำกว่า
ผู้กู้ส่วนใหญ่ยังคงสามารถชำระหนี้ได้ แต่ความกังวลเกี่ยวกับความสามารถในการชำระหนี้ในอนาคตนั้นเพิ่มขึ้น
ดังนั้น ประเด็นสำคัญสำหรับตลาดจึงเปลี่ยนจากว่าผู้คนต้องการซื้อบ้านหรือไม่ ไปเป็นว่าผู้ที่ต้องการซื้อบ้านนั้นสามารถขอสินเชื่อได้หรือไม่
3. ความต้องการเปลี่ยนไปสู่บ้านที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท
อีกสัญญาณหนึ่งของกำลังซื้อที่เปราะบางคือการลดลงของงบประมาณในการซื้อบ้าน
ความต้องการส่วนใหญ่ยังคงกระจุกตัวอยู่ที่บ้านราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท แต่ความสนใจในบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในกลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้ไม่เกิน 30,000 บาทต่อเดือน
กลุ่มนี้ยังมีความเสี่ยงสูงที่จะถูกปฏิเสธสินเชื่อบ้าน
งบประมาณที่ลดลงไม่ได้สะท้อนเพียงแค่ความต้องการบ้านราคาถูกเท่านั้น แต่ยังแสดงให้เห็นว่าผู้บริโภคปรับความคาดหวังให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่อ่อนแอลง ท่ามกลางการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ไม่สมบูรณ์และราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น
ความต้องการยังเพิ่มขึ้นจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง โดยเฉพาะการซื้อบ้านหลังแรก
สัดส่วนของผู้ซื้อที่มองหาบ้านหลังที่สอง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือห้องชุดเพื่อปล่อยเช่าลดลง แสดงให้เห็นว่าครัวเรือนให้ความสำคัญกับความจำเป็นมากกว่าการลงทุน
4. บ้านมือสองได้รับความนิยมมากขึ้น เนื่องจากบ้านใหม่ยังคงมีราคาแพง
บ้านมือสองกำลังดึงดูดความสนใจมากขึ้น เนื่องจากบ้านใหม่ยังคงมีราคาแพงและการอนุมัติสินเชื่อบ้านทำได้ยากขึ้น
ผลสำรวจพบว่าความสนใจในบ้านมือสองเพิ่มขึ้นจากปีก่อนในทุกประเภทอสังหาริมทรัพย์และทุกระดับราคา โดยปัจจัยหลักคือราคาที่ย่อมเยากว่าเมื่อเทียบกับโครงการใหม่
ทาวน์เฮาส์มือสองมีความโดดเด่นเป็นพิเศษ โดยเฉพาะในทำเลชานเมืองที่ยังคงเดินทางเข้าสู่ใจกลางกรุงเทพฯ ได้อย่างสะดวก
โดยทั่วไปแล้ว ราคาของทาวน์เฮาส์มือสองจะจับต้องได้ง่ายกว่าทาวน์เฮาส์ใหม่ในทำเลเดียวกัน
นอกจากนี้ คาดว่าปริมาณอุปทาน (Supply) จะเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งรวมถึงคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงบ้านเดี่ยวในต่างจังหวัด
เจ้าของบ้านประมาณ 1 ใน 3 ระบุว่ามีแผนจะขายที่อยู่อาศัยของตนภายใน 5 ปีข้างหน้า โดยมีเหตุผลหลักคือต้องการลดภาระค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษา และต้องการเปลี่ยนสินทรัพย์เป็นเงินสดหรือนำเงินไปลงทุนในช่องทางอื่น
นั่นหมายความว่าตลาดบ้านมือสองมีแนวโน้มที่จะเห็นทั้งความต้องการ (Demand) และอุปทาน (Supply) เพิ่มขึ้น ซึ่งอาจทำให้ตลาดนี้มีบทบาทสำคัญยิ่งขึ้นในการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะต่อไป
5. การเช่าที่อยู่อาศัยยังคงจำเป็น แต่ผู้เช่าบางส่วนเริ่มย้ายที่พักอาศัย
การเช่าที่อยู่อาศัยยังคงเป็นทางเลือกสำคัญสำหรับผู้ที่ไม่สามารถซื้อบ้านเป็นของตนเองได้ แม้ว่าภาวะกดดันทางเศรษฐกิจจะส่งผลกระทบต่อตลาดเช่าอยู่บ้างก็ตาม
สัดส่วนของผู้ที่เช่าที่อยู่อาศัยในปัจจุบันลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับช่วง 2 ปีก่อน โดยเฉพาะในกลุ่มผู้เช่าที่ยังไม่มีบ้านเป็นของตนเอง
ผู้เช่าบางส่วนเลิกเช่าและย้ายกลับไปอยู่กับครอบครัวเพื่อลดค่าใช้จ่าย ในขณะที่บางส่วนเปลี่ยนจากการเช่ามาเป็นการซื้อบ้าน เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการต่างออกโปรโมชั่นเพื่อระบายสต็อกสินค้าคงเหลือ
อย่างไรก็ตาม การขาดเงินทุนเพียงพอสำหรับการซื้อบ้านยังคงเป็นเหตุผลหลักที่ทำให้ผู้คนเลือกเช่าที่อยู่อาศัย และสัดส่วนของผู้ที่ระบุเหตุผลนี้ก็เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับช่วง 2 ปีก่อน
ประเด็นดังกล่าวเห็นได้ชัดเจนในกลุ่มผู้ที่มีรายได้ไม่เกิน 30,000 บาทต่อเดือน ซึ่งถือเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุดโดยคิดเป็นสัดส่วนมากกว่าครึ่งหนึ่งของผู้เช่าในปัจจุบัน
ดังนั้น ตลาดเช่าที่อยู่อาศัยจึงมีแนวโน้มที่สวนทางกันในสองด้าน กล่าวคือ แม้จะเป็นทางเลือกที่จำเป็นสำหรับผู้ที่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยได้ แต่ค่าเช่าที่ปรับตัวสูงขึ้นในบางทำเล โดยเฉพาะใกล้ใจกลางกรุงเทพฯ และแนวเส้นทางคมนาคมหลัก ก็กำลังสร้างแรงกดดันต่อสถานะทางการเงินของครัวเรือนมากขึ้น
ด้วยเหตุนี้ ผู้เช่าบางส่วนอาจตัดสินใจย้ายจากพื้นที่ชั้นในของกรุงเทพฯ ไปยังเขตชั้นนอกหรือจังหวัดปริมณฑลที่มีค่าเช่าถูกกว่า เพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงินของครัวเรือนเอาไว้ การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2026-27 ยังคงไม่สมบูรณ์นัก
เมื่อพิจารณาสัญญาณทั้ง 5 ประการร่วมกัน พบว่าตลาดที่อยู่อาศัยของไทยมีแนวโน้มจะไม่ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งในระยะสั้น และน่าจะค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้นอย่างช้าๆ ในระยะกลางถึงระยะยาว
SCB EIC ระบุว่า ผู้ประกอบการควรวางแผนกลยุทธ์โดยตั้งอยู่บนสมมติฐานที่ว่ากำลังซื้อจะยังคงถูกจำกัด
ดังนั้น การเปิดตัวโครงการใหม่จึงควรดำเนินการด้วยความระมัดระวัง โดยเฉพาะในทำเลที่มีการแข่งขันสูงหรือพื้นที่ที่มีจำนวนยูนิตเหลือขายสะสมอยู่มาก
นอกจากนี้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเร่งบริหารจัดการสินค้าคงเหลือและให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าของราคามากขึ้น เพื่อแข่งขันกับตลาดบ้านมือสองที่มีราคาต่ำกว่า
อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้บริโภคที่มีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและมีความสามารถในการผ่อนชำระเพียงพอ ช่วงระยะสั้นนี้อาจเป็นโอกาสที่ดี โดยเฉพาะสำหรับบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
ปัจจัยสนับสนุนต่างๆ ได้แก่ การลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยที่เข้าเกณฑ์ การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value) ซึ่งคาดว่าจะยังคงมีผลบังคับใช้ไปจนถึงอย่างน้อยกลางปี 2027 อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับค่อนข้างต่ำ และส่วนลดจากผู้ประกอบการ
ถึงกระนั้น ผู้ซื้อควรพิจารณาตลาดบ้านมือสองควบคู่ไปด้วย เนื่องจากปริมาณอุปทานที่สูงและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอาจช่วยเพิ่มทางเลือกและช่วยชะลอแรงกดดันด้านราคาที่อาจปรับตัวสูงขึ้นได้
สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแต่ยังไม่มีความพร้อมด้านการเงิน การเช่าหรือการเช่าเพื่อซื้อ (Rent-to-own) ยังคงเป็นทางเลือกที่ช่วยรักษาสภาพคล่องและความยืดหยุ่นทางการเงิน ในขณะที่ภาวะเศรษฐกิจยังคงมีความไม่แน่นอน
อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าจำเป็นต้องติดตามสถานการณ์ราคาค่าเช่าที่ปรับตัวสูงขึ้นในทำเลที่เป็นที่นิยม และอาจต้องหันมาพิจารณาพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ หรือจังหวัดปริมณฑลมากขึ้น ซึ่งมีอัตราค่าเช่าที่ย่อมเยากว่า
