Bangkok weak condo market crushes land prices
THIS NEWS ARTICLE KINDLY SPONSORED BY FALLPROTEC, A WORLD-RENOWNED NAME IN THE DESIGN AND MANUFACTURE OF PREMIUM FALL PROTECTION SYSTEMS AND HEIGHT ACCESS SOLUTIONS
Asking prices for land in Greater Bangkok have stagnated this year, with some sites facing discounts of up to 40% as buyers negotiate aggressively amid a sharp contraction in the condo market caused by economic weakness.
According to property consultancy Cushman & Wakefield Thailand, land prices in Greater Bangkok previously rose consistently every year, often by double digits, largely driven by condo developers.
“For decades, land prices in Bangkok’s central business district and surrounding areas were largely driven by fierce competition among property developers racing to acquire sites for condo projects,” said Warat Sirisukdanukul, senior manager for capital markets and investment.
Intense competition pushed land prices steadily higher, but the peak land price cycle effectively ended during the pandemic, and the market has since entered a more subdued phase, he noted.
Mr Warat cited land along Sukhumvit Road between the Bang Chak and Udom Suk skytrain stations as an example. Asking prices are at 900,000-1 million baht per square wah, well above current transaction levels.
Before the pandemic, land transactions in the area were typically concluded at 600,000-700,000 baht per sq w.
The last transactions priced at 700,000 baht per sq w were recorded in 2017-18, during the peak of Bangkok’s condo boom.
However, following the condo market downturn, developers have become far more cautious as inventory remains elevated amid weak purchasing power and high mortgage rejection rates. As a result, developers are making counter-offers of only 500,000-600,000 baht per sq w, representing discounts of up to 40% from asking prices, he said.
“Despite buyers seeking discounts of up to 40%, transactions have yet to materialise because landowners are not facing financial distress and have little incentive to sell at those prices,” said Mr Warat.
“They are unwilling to accept offers at those price levels.”
The widening gap between asking and selling prices in prime locations signals land values are no longer on an upward trajectory.
Landowners who need to sell are likely to accept prices well below their expectations, he noted.
Landowners should change their strategy, advised Mr Warat. Rather than selling in a buyer’s market, leasing land on a long-term basis could offer better returns, while allowing owners to retain their assets until market conditions improve, he noted.
“Potential tenants are mainly hotel developers, supported by continued growth in the tourism sector,” Mr Warat said.
“Investors are not only Thai, but also from China, Japan and Europe, either developing projects independently or through joint ventures.”
He said converting vacant land into long-term leasehold agreements of 10-30 years would allow landowners to avoid selling at discounted prices in a weak market while generating stable, recurring rental income without relinquishing ownership.
Long-term leasing can also significantly reduce land and building tax liability, as leased sites are no longer classified as idle land.
Mr Warat said the strategy offers a more effective way to preserve asset values until market conditions improve.
Source: https://www.bangkokpost.com/property/3282587/weak-condo-market-crushes-land-prices?s=09
Google Translation:
ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ซบเซา ส่งผลให้ราคาที่ดินตกต่ำ
เนื่องจากตลาดคอนโดมิเนียมซบเซา ราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจึงทรงตัว และบางพื้นที่อาจมีการลดราคามากถึง 40%
บทความข่าวนี้ได้รับการสนับสนุนโดย FALLPROTEC บริษัทชั้นนำระดับโลกด้านการออกแบบและผลิตระบบป้องกันการตกจากที่สูงและโซลูชันการเข้าถึงที่สูง
ราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลทรงตัวในปีนี้ โดยบางพื้นที่อาจมีการลดราคามากถึง 40% เนื่องจากผู้ซื้อต่อรองอย่างดุเดือดท่ามกลางการหดตัวอย่างรุนแรงของตลาดคอนโดมิเนียมที่เกิดจากภาวะเศรษฐกิจที่อ่อนแอ
จากข้อมูลของบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ Cushman & Wakefield ประเทศไทย ราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเคยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกปี โดยมักเพิ่มขึ้นเป็นตัวเลขสองหลัก ซึ่งส่วนใหญ่ขับเคลื่อนโดยผู้พัฒนาคอนโดมิเนียม
“เป็นเวลาหลายทศวรรษแล้วที่ราคาที่ดินในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ และพื้นที่โดยรอบนั้นถูกขับเคลื่อนด้วยการแข่งขันอย่างดุเดือดระหว่างผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่แย่งชิงที่ดินสำหรับโครงการคอนโดมิเนียม” นายวรัต ศิริสุขดานุกุล ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายตลาดทุนและการลงทุนกล่าว
การแข่งขันที่รุนแรงผลักดันราคาที่ดินให้สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่จุดสูงสุดของวัฏจักรราคาที่ดินได้สิ้นสุดลงอย่างมีประสิทธิภาพในช่วงการระบาดใหญ่ และตลาดได้เข้าสู่ช่วงที่ซบเซาลงตั้งแต่นั้นมา เขากล่าว
นายวรัตยกตัวอย่างที่ดินริมถนนสุขุมวิทระหว่างสถานีรถไฟฟ้าบางจากและอุดมสุข ราคาเสนอขายอยู่ที่ 900,000-1 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งสูงกว่าระดับการซื้อขายในปัจจุบันมาก
ก่อนการระบาดใหญ่ การซื้อขายที่ดินในพื้นที่ดังกล่าวโดยทั่วไปจะเสร็จสิ้นที่ราคา 600,000-700,000 บาทต่อตารางวา
การซื้อขายครั้งสุดท้ายที่ราคา 700,000 บาทต่อตารางวา บันทึกไว้ในปี 2560-2561 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เฟื่องฟูสูงสุด
อย่างไรก็ตาม หลังจากตลาดคอนโดมิเนียมตกต่ำ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างระมัดระวังมากขึ้น เนื่องจากสินค้าคงคลังยังคงสูงท่ามกลางกำลังซื้อที่อ่อนแอและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจำนองที่สูง ส่งผลให้ผู้พัฒนาเสนอราคาต่อรองเพียง 500,000-600,000 บาทต่อตารางวัตต์ ซึ่งคิดเป็นส่วนลดสูงสุดถึง 40% จากราคาที่ตั้งไว้ เขากล่าว
“แม้ว่าผู้ซื้อจะเรียกร้องส่วนลดสูงสุดถึง 40% แต่การทำธุรกรรมยังไม่เกิดขึ้นจริง เนื่องจากเจ้าของที่ดินไม่ได้ประสบปัญหาทางการเงินและไม่มีแรงจูงใจที่จะขายในราคาเหล่านั้น” นายวรัตน์กล่าว
“พวกเขาไม่เต็มใจที่จะรับข้อเสนอในระดับราคาเหล่านั้น”
ช่องว่างที่กว้างขึ้นระหว่างราคาที่ตั้งไว้และราคาขายในทำเลที่ดีบ่งชี้ว่ามูลค่าที่ดินไม่ได้อยู่ในทิศทางขาขึ้นอีกต่อไป
เจ้าของที่ดินที่ต้องการขายมีแนวโน้มที่จะยอมรับราคาที่ต่ำกว่าความคาดหวังของพวกเขามาก เขากล่าว
เจ้าของที่ดินควรเปลี่ยนกลยุทธ์ของตน นายวรัตน์แนะนำ แทนที่จะขายในตลาดของผู้ซื้อ การให้เช่าที่ดินในระยะยาวอาจให้ผลตอบแทนที่ดีกว่า ในขณะเดียวกันก็ช่วยให้เจ้าของสามารถรักษาทรัพย์สินไว้ได้จนกว่าสภาวะตลาดจะดีขึ้น เขากล่าว
“ผู้เช่าที่มีศักยภาพส่วนใหญ่เป็นผู้พัฒนาโรงแรม ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากการเติบโตอย่างต่อเนื่องของภาคการท่องเที่ยว” นายวรัตน์กล่าว
“นักลงทุนไม่ได้มีแต่คนไทยเท่านั้น แต่ยังมีมาจากจีน ญี่ปุ่น และยุโรป ทั้งที่พัฒนาโครงการเองหรือผ่านการร่วมทุน”
เขากล่าวว่า การเปลี่ยนที่ดินว่างเปล่าให้เป็นสัญญาเช่าระยะยาว 10-30 ปี จะช่วยให้เจ้าของที่ดินหลีกเลี่ยงการขายในราคาลดในตลาดที่อ่อนแอ ในขณะเดียวกันก็สร้างรายได้ค่าเช่าที่มั่นคงและต่อเนื่องโดยไม่ต้องสละกรรมสิทธิ์
การให้เช่าระยะยาวสามารถลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้อย่างมาก เนื่องจากที่ดินที่เช่าจะไม่ถูกจัดประเภทเป็นที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์อีกต่อไป
นายวรัตน์กล่าวว่า กลยุทธ์นี้เป็นวิธีที่มีประสิทธิภาพมากกว่าในการรักษามูลค่าทรัพย์สินจนกว่าสภาวะตลาดจะดีขึ้น
