Bangkok office landscape at critical juncture
Radical transformation turns obsolete ‘zombie buildings’ into competitive, high-value assets
As Bangkok’s prime districts experience a surge in premium Grade A towers, older office buildings face a “lease or die” ultimatum.
The city’s ageing commercial stock is pivoting towards radical transformation to remain viable in a tenant-led market.
The catalyst for this shift is ESG (environmental, social and governance) standards. Beyond mere aesthetics, developers are retrofitting legacy structures with smart energy systems and wellness designs to satisfy the rigorous sustainability mandates of modern multinational corporations.
This ESG-driven evolution is turning obsolete “zombie buildings” into competitive, high-value assets.
By prioritising decarbonisation and efficiency, landlords are not only future-proofing their investments, but also playing a crucial role in Bangkok’s journey towards a low-carbon urban economy.
OVERSUPPLY CATALYST
The Bangkok office market reached a turning point over the last three years. More than 1 million square metres of high-quality space entered the market, altering traditional tenant-landlord dynamics across the capital.
“This additional supply attracted strong interest from multinational corporations and large Thai companies,” said Phatsareephak Srikanchananon, head of property management at consultancy CBRE Thailand.
“Many are seizing the chance to leave decades-old premises.”
Nopakit Lerthirunvibul, senior manager at property consultancy Knight Frank Thailand, described this movement as a “clear flight to quality”. Tenants are downsizing or relocating to newer, well-located and sustainable buildings that align with modern corporate values.
As a consequence, the market has become increasingly tenant-friendly and vacancy levels are rising.
Landlords of older buildings now face intense pressure to be more flexible, positioning their assets to meet evolving tenant expectations.
“Ageing offices have discounted rates compared with new ones,” said Ms Phatsareephak.
“However, price alone is no longer enough to secure high-value occupants who prioritise efficiency and employee well-being over simple cost-saving measures.”
To remain competitive, building owners must carefully compare their offerings against the new Grade A standard, she said.
The survival of these legacy assets depends on their ability to adapt to a market focused on value for money, said Ms Phatsareephak.
IDENTIFYING DEFICIENCIES
What makes an older building lose its competitive edge?
According to Mr Nopakit at Knight Frank, the issues are structural and functional. Inefficient floorplates, low ceilings and limited modern amenities often top the list of tenant complaints.
Beyond physical dimensions, the lack of sustainability credentials and inadequate technological infrastructure are major deterrents.
Modern businesses require buildings that support high-speed connectivity and sophisticated security systems to protect their daily operations.
Veeravit Kanjanathiemthao, senior ESG consultant at Knight Frank Thailand, highlighted the environmental shortcomings.
“Inefficient HVAC [heating, ventilation and air conditioning] systems with poor thermal comfort and non-compliance with modern health standards make these buildings far less attractive to high-quality tenants,” said Mr Veeravit.
Furthermore, older structures often lack the necessary facilities to support occupier well-being, he said.
Modern office workers expect more than just a desk; they seek environments that foster health, safety and a sense of community within the workplace.
Landlords must recognise that competitiveness is not strictly determined by a building’s age. Instead, it is defined by how well an asset is managed and adapted to market conditions and tenant-specific sustainability mandates, said Mr Veeravit.
“For leading multinational companies, ESG is now non-negotiable,” said Mr Nopakit.
“Any building failing to meet these standards is often immediately ruled out during the selection process, regardless of its historical prestige or prime location.”
HIGH-IMPACT UPGRADES
When embarking on a transformation, landlords must identify which upgrades deliver the most significant impact.
Ms Phatsareephak suggested focusing on energy efficiency measures to reduce carbon emissions, particularly in space cooling and renewable energy systems.
“Reducing energy costs through building management system upgrades is a strategic priority,” she said.
“By optimising system performance, landlords can lower Scope 2 emissions and reduce monthly operational overhead for themselves and their tenants.”
Mr Veeravit emphasised the importance of addressing the modern risk context, such as improving HVAC filtration systems to manage PM2.5 levels and strengthening internet infrastructure to support contemporary work patterns and seamless business digital operations.
Space renovation, including space reallocation, is another pillar, said Ms Phatsareephak.
Refreshing a building’s aesthetics through interior work is essential to attract and retain occupants who value a modern, professional environment, she said.
Knight Frank pointed to water efficiency and indoor air quality as critical wellness features. These upgrades directly influence employees’ daily experience and can make a building a more desirable place to spend work hours.
Keeping core building systems well-maintained is the foundation of any ESG strategy.
Performance and reliability must be guaranteed before advanced sustainability features can truly add value to a building’s market positioning.
QUICK WINS, SUSTAINABILITY
Transformation doesn’t always require a massive capital infusion; several measures can be implemented immediately.
Ms Phatsareephak pointed to mould and condensation investigation as a vital step to improve the tenant experience without hard investment.
“Addressing odour and cleanliness through adequate maintenance can significantly enhance the perceived quality of an older building,” she said.
“Simple waste management programmes offer a tangible way to demonstrate a commitment to sustainability with minimal cost.”
Mr Veeravit suggested replacing inefficient lighting with LED technology and adding basic controls such as timers or sensors in common areas. This simple switch provides immediate energy savings and serves as a visible sign of green intent.
“Upgrading HVAC filters to higher minimum efficiency value ratings is another cost-effective strategy,” he said.
“This move addresses concerns about air pollution and PM2.5, significantly improving the health standards of the indoor environment.”
Clear communication and tenant engagement are other essential low-cost tools. By explaining ESG initiatives through handbooks or signage, landlords can encourage tenants to participate in recycling and energy-saving efforts, fostering a shared sense of purpose.
“Assess tenant experience through a survey,” said Mr Veeravit.
“Understanding specific risks and opportunities through direct feedback allows landlords to develop targeted improvement plans that address actual tenant needs rather than assumed ones.”
FINANCIAL REALITY
While ESG upgrades are necessary for survival, landlords must be realistic about financial returns.
“It is difficult to increase rental rates for old buildings,” said Ms Phatsareephak. “Renovations are often more about avoiding income loss and retaining tenants.”
CBRE research indicated landlords can expect 0-3% additional rental income post-ESG improvement, with many in Bangkok seeing no increase. The primary value lies in maintaining occupancy rates rather than driving higher premiums.
However, the return on investment (ROI) for energy-saving measures can be impressive, ranging from 3% to 100%.
She said landlords typically target strategies offering 15-30% ROI, with payback periods usually between 3-6 years.
Water-saving measures offer much lower returns due to the low cost of water in Bangkok.
Some ESG strategies may result in no financial return, instead adding to ongoing operation and maintenance expenses, said Ms Phatsareephak.
Despite the modest rental gains, the risk of inaction is far greater. Most new buildings are ESG-certified, making it a baseline requirement rather than a luxury, said Mr Nopakit.
Successful examples such as RASA One, Park Ventures Ecoplex and Silom Edge demonstrate that ESG retrofits can directly improve occupancy.
He said these buildings show strategic investment in sustainability creates resilient assets that stand the test of time.
REPURPOSING FOR THE FUTURE
As some office spaces become obsolete, repurposing into mixed-use projects becomes a viable ESG strategy.
“Maximising space usage will increase efficiency and reduce environmental impact significantly,” said Ms Phatsareephak, noting the benefits to the surrounding community.
Mr Veeravit supported this view, stating demolition should be considered the last option given the ESG impact.
Adaptive renovation has a significantly lower carbon footprint compared with the massive waste and pollution generated by tearing down structures, he said.
“Converting unleasable or lower-rent areas into shared facilities can help B-grade buildings deliver A-grade amenities,” said Mr Veeravit.
“This approach improves tenant satisfaction and allows older buildings to compete with the extensive facilities found in newer developments.”
Distributed district cooling networks is an emerging global practice that could be adapted for Bangkok.
By sharing chilled water loops between building clusters, the entire city could reduce energy consumption and operational costs through shared resources, he said.
Furthermore, underutilised outdoor spaces can be transformed into green areas. Repurposing unused spots into vertical gardens or parks supports the National Biodiversity Strategy and Action Plan, while improving the urban environment’s health and aesthetics.
“Mixed-use developments help landlords diversify income streams, mitigating the financial risks of a volatile office market,” said Mr Veeravit.
“By aligning assets with evolving demand for flexible, experience-led spaces, owners can ensure their properties remain relevant for decades to come.”
Source: https://www.bangkokpost.com/sustainability/3173623/bangkok-office-landscape-at-critical-juncture
Google translation:
ภูมิทัศน์อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ กำลังอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่สำคัญ
การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่เปลี่ยนอาคารเก่าที่ทรุดโทรมให้กลายเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและแข่งขันได้
อาคารเมอร์คิวรี ทาวเวอร์ บนถนนเพลินจิต ได้รับการรับรอง WELL HSR และ LEED O+M ระดับทอง หลังจากการปรับปรุงใหม่
ในขณะที่ย่านสำคัญของกรุงเทพฯ กำลังประสบกับการเพิ่มขึ้นของอาคารเกรดเอระดับพรีเมียม อาคารสำนักงานเก่าๆ กำลังเผชิญกับทางเลือก “เช่าต่อหรือล้มเหลว”
อาคารพาณิชย์ที่เก่าแก่ของเมืองกำลังเปลี่ยนไปสู่การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่เพื่อความอยู่รอดในตลาดที่ผู้เช่าเป็นผู้กำหนด
ตัวเร่งปฏิกิริยาสำหรับการเปลี่ยนแปลงนี้คือมาตรฐาน ESG (สิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล) นอกเหนือจากความสวยงามแล้ว ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำลังปรับปรุงโครงสร้างเก่าด้วยระบบพลังงานอัจฉริยะและการออกแบบเพื่อสุขภาพที่ดี เพื่อตอบสนองข้อกำหนดด้านความยั่งยืนที่เข้มงวดของบริษัทข้ามชาติสมัยใหม่
วิวัฒนาการที่ขับเคลื่อนด้วย ESG นี้กำลังเปลี่ยนอาคารเก่าที่ทรุดโทรมให้กลายเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและแข่งขันได้
ด้วยการให้ความสำคัญกับการลดการปล่อยคาร์บอนและประสิทธิภาพการใช้พลังงาน เจ้าของอาคารไม่เพียงแต่กำลังสร้างความมั่นคงให้กับการลงทุนในอนาคตเท่านั้น แต่ยังมีบทบาทสำคัญในการเดินทางของกรุงเทพฯ ไปสู่เศรษฐกิจเมืองคาร์บอนต่ำอีกด้วย
ตัวเร่งปฏิกิริยาอุปทานล้นตลาด
ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มาถึงจุดเปลี่ยนในช่วงสามปีที่ผ่านมา พื้นที่คุณภาพสูงกว่า 1 ล้านตารางเมตรได้เข้าสู่ตลาด เปลี่ยนแปลงพลวัตแบบดั้งเดิมระหว่างผู้เช่าและเจ้าของอาคารทั่วเมืองหลวง
“อุปทานเพิ่มเติมนี้ดึงดูดความสนใจอย่างมากจากบริษัทข้ามชาติและบริษัทไทยขนาดใหญ่” พัทสารีภักดิ์ ศรีกันจนานนท์ หัวหน้าฝ่ายบริหารจัดการทรัพย์สิน บริษัทที่ปรึกษา CBRE ประเทศไทย กล่าว
“หลายบริษัทกำลังคว้าโอกาสที่จะย้ายออกจากอาคารเก่าแก่หลายสิบปี”
นพกิตติคุณ เลิศติรุณวิบูลย์ ผู้จัดการอาวุโส บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ Knight Frank ประเทศไทย อธิบายการเคลื่อนไหวนี้ว่าเป็น “การแสวงหาคุณภาพอย่างชัดเจน” ผู้เช่ากำลังลดขนาดหรือย้ายไปยังอาคารใหม่ ทำเลดี และยั่งยืน ซึ่งสอดคล้องกับค่านิยมขององค์กรสมัยใหม่
ผลที่ตามมาคือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์เอื้อประโยชน์ต่อผู้เช่ามากขึ้น และอัตราการว่างงานก็เพิ่มสูงขึ้น
เจ้าของอาคารเก่าจึงเผชิญกับแรงกดดันอย่างมากในการปรับตัวให้ยืดหยุ่นมากขึ้น เพื่อตอบสนองความคาดหวังของผู้เช่าที่เปลี่ยนแปลงไป
“อาคารสำนักงานเก่ามีอัตราค่าเช่าที่ถูกกว่าอาคารใหม่” นางพัทสารีภักดิ์กล่าว
“อย่างไรก็ตาม ราคาเพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอที่จะดึงดูดผู้เช่าที่มีมูลค่าสูง ซึ่งให้ความสำคัญกับประสิทธิภาพและความเป็นอยู่ที่ดีของพนักงานมากกว่ามาตรการประหยัดค่าใช้จ่าย”
เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน เจ้าของอาคารต้องเปรียบเทียบข้อเสนอของตนกับมาตรฐานเกรด A ใหม่ อย่างรอบคอบ เธอกล่าว
การอยู่รอดของสินทรัพย์เก่าเหล่านี้ขึ้นอยู่กับความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับตลาดที่เน้นความคุ้มค่า นางพัทสารีภักดิ์กล่าว
การระบุข้อบกพร่อง
อะไรทำให้อาคารเก่าสูญเสียความได้เปรียบในการแข่งขัน?
ตามที่นายโนปกิจ จาก Knight Frank กล่าว ปัญหาคือปัญหาด้านโครงสร้างและด้านการใช้งาน พื้นที่ใช้สอยที่ไม่เหมาะสม เพดานต่ำ และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัยจำกัด มักเป็นข้อร้องเรียนอันดับต้นๆ ของผู้เช่า
นอกเหนือจากขนาดทางกายภาพแล้ว การขาดมาตรฐานด้านความยั่งยืนและโครงสร้างพื้นฐานทางเทคโนโลยีที่ไม่เพียงพอ ยังเป็นอุปสรรคสำคัญอีกด้วย
ธุรกิจสมัยใหม่ต้องการอาคารที่รองรับการเชื่อมต่อความเร็วสูงและระบบรักษาความปลอดภัยที่ทันสมัยเพื่อปกป้องการดำเนินงานประจำวัน
วีรวิทย์ กัญจนเทิ่มเชา ที่ปรึกษาอาวุโส ESG จาก Knight Frank ประเทศไทย ได้เน้นย้ำถึงข้อบกพร่องด้านสิ่งแวดล้อม
“ระบบ HVAC [ระบบทำความร้อน การระบายอากาศ และเครื่องปรับอากาศ] ที่ไม่มีประสิทธิภาพ ความสบายทางความร้อนต่ำ และไม่เป็นไปตามมาตรฐานด้านสุขภาพที่ทันสมัย ทำให้อาคารเหล่านี้ดึงดูดผู้เช่าคุณภาพสูงได้น้อยลง” นายวีรวิทย์กล่าว
ยิ่งไปกว่านั้น โครงสร้างเก่ามักขาดสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็นเพื่อสนับสนุนความเป็นอยู่ที่ดีของผู้เช่า เขากล่าว
พนักงานออฟฟิศสมัยใหม่คาดหวังมากกว่าแค่โต๊ะทำงาน พวกเขาแสวงหาสภาพแวดล้อมที่ส่งเสริมสุขภาพ ความปลอดภัย และความรู้สึกของการเป็นส่วนหนึ่งของชุมชนในที่ทำงาน
เจ้าของอาคารต้องตระหนักว่าความสามารถในการแข่งขันไม่ได้ถูกกำหนดโดยอายุของอาคารเพียงอย่างเดียว นายวีรวิทย์กล่าวว่า ESG นั้นถูกกำหนดโดยความสามารถในการบริหารจัดการและปรับตัวสินทรัพย์ให้เข้ากับสภาวะตลาดและข้อกำหนดด้านความยั่งยืนเฉพาะของผู้เช่า
นายโนปกิจกล่าวว่า “สำหรับบริษัทข้ามชาติชั้นนำ ESG เป็นสิ่งที่ไม่สามารถต่อรองได้อีกต่อไปแล้ว”
“อาคารใดก็ตามที่ไม่เป็นไปตามมาตรฐานเหล่านี้ มักจะถูกตัดออกทันทีในขั้นตอนการคัดเลือก ไม่ว่าจะมีชื่อเสียงในอดีตหรือตั้งอยู่ในทำเลที่ดีเยี่ยมก็ตาม”
การปรับปรุงที่มีผลกระทบสูง
เมื่อเริ่มต้นการเปลี่ยนแปลง เจ้าของอาคารต้องระบุว่าการปรับปรุงใดที่จะส่งผลกระทบมากที่สุด
คุณพัทธสาร์ภักดิ์แนะนำให้เน้นมาตรการประหยัดพลังงานเพื่อลดการปล่อยก๊าซคาร์บอน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในระบบทำความเย็นและระบบพลังงานหมุนเวียน
“การลดต้นทุนด้านพลังงานผ่านการปรับปรุงระบบการจัดการอาคารเป็นสิ่งสำคัญเชิงกลยุทธ์” เธอกล่าว
“ด้วยการเพิ่มประสิทธิภาพของระบบ เจ้าของอาคารสามารถลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกประเภทที่ 2 และลดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานรายเดือนสำหรับตนเองและผู้เช่าได้”
คุณวีรวิทย์เน้นย้ำถึงความสำคัญของการจัดการกับบริบทความเสี่ยงในยุคปัจจุบัน เช่น การปรับปรุงระบบกรองอากาศของระบบปรับอากาศเพื่อจัดการระดับ PM2.5 และการเสริมสร้างโครงสร้างพื้นฐานอินเทอร์เน็ตเพื่อรองรับรูปแบบการทำงานในปัจจุบันและการดำเนินงานดิจิทัลทางธุรกิจที่ราบรื่น
การปรับปรุงพื้นที่ รวมถึงการจัดสรรพื้นที่ใหม่ เป็นอีกเสาหลักหนึ่ง คุณพัทธสาร์ภักดิ์กล่าว
การปรับปรุงความสวยงามของอาคารผ่านการตกแต่งภายในเป็นสิ่งสำคัญในการดึงดูดและรักษาผู้เช่าที่ให้คุณค่ากับสภาพแวดล้อมที่ทันสมัยและเป็นมืออาชีพ เธอกล่าว
บริษัท Knight Frank ชี้ให้เห็นว่าประสิทธิภาพการใช้น้ำและคุณภาพอากาศภายในอาคารเป็นคุณสมบัติสำคัญที่ส่งเสริมสุขภาพที่ดี การปรับปรุงเหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่อประสบการณ์การทำงานในแต่ละวันของพนักงาน และสามารถทำให้อาคารเป็นสถานที่ทำงานที่น่าปรารถนายิ่งขึ้น
การบำรุงรักษาระบบหลักของอาคารให้ดีอยู่เสมอเป็นรากฐานของกลยุทธ์ ESG ใดๆ
ประสิทธิภาพและความน่าเชื่อถือต้องได้รับการรับประกันก่อนที่ฟีเจอร์ด้านความยั่งยืนขั้นสูงจะสามารถเพิ่มมูลค่าให้กับตำแหน่งทางการตลาดของอาคารได้อย่างแท้จริง
อาคารสำนักงานเก่าในกรุงเทพฯ ได้รับคำแนะนำให้ลงทุนใหม่เพื่อความอยู่รอด (คานานา กาฐารังสิพร)
ความสำเร็จอย่างรวดเร็วและความยั่งยืน
การเปลี่ยนแปลงไม่จำเป็นต้องใช้เงินทุนจำนวนมหาศาลเสมอไป มาตรการหลายอย่างสามารถดำเนินการได้ทันที
คุณพัทสารีภักดิ์ชี้ให้เห็นว่าการตรวจสอบเชื้อราและการควบแน่นเป็นขั้นตอนสำคัญในการปรับปรุงประสบการณ์ของผู้เช่าโดยไม่ต้องลงทุนมาก
“การจัดการกับกลิ่นและความสะอาดผ่านการบำรุงรักษาที่เหมาะสมสามารถยกระดับคุณภาพที่รับรู้ได้ของอาคารเก่าได้อย่างมีนัยสำคัญ” เธอกล่าว
“โปรแกรมการจัดการขยะแบบง่ายๆ แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นต่อความยั่งยืนได้อย่างเป็นรูปธรรมด้วยต้นทุนที่ต่ำ”
นายวีรวิทย์แนะนำให้เปลี่ยนหลอดไฟที่ไม่มีประสิทธิภาพเป็นหลอดไฟ LED และเพิ่มระบบควบคุมพื้นฐาน เช่น ตัวตั้งเวลาหรือเซ็นเซอร์ในพื้นที่ส่วนกลาง การเปลี่ยนแปลงง่ายๆ นี้ช่วยประหยัดพลังงานได้ทันทีและเป็นสัญลักษณ์ที่แสดงถึงความตั้งใจที่จะรักษาสิ่งแวดล้อม
“การอัพเกรดตัวกรอง HVAC ให้มีค่าประสิทธิภาพขั้นต่ำที่สูงขึ้นเป็นอีกกลยุทธ์หนึ่งที่คุ้มค่า” เขากล่าว
“การดำเนินการนี้ช่วยแก้ไขข้อกังวลเกี่ยวกับมลพิษทางอากาศและ PM2.5 ปรับปรุงมาตรฐานด้านสุขภาพของสภาพแวดล้อมภายในอาคารได้อย่างมีนัยสำคัญ”
การสื่อสารที่ชัดเจนและการมีส่วนร่วมของผู้เช่าเป็นเครื่องมือสำคัญอื่นๆ ที่มีต้นทุนต่ำ โดยการอธิบายโครงการ ESG ผ่านคู่มือหรือป้ายต่างๆ เจ้าของอาคารสามารถกระตุ้นให้ผู้เช่ามีส่วนร่วมในการรีไซเคิลและการประหยัดพลังงาน ส่งเสริมความรู้สึกร่วมกันในเป้าหมาย
“ประเมินประสบการณ์ของผู้เช่าผ่านแบบสำรวจ” นายวีรวิทย์กล่าว
“การทำความเข้าใจความเสี่ยงและโอกาสเฉพาะผ่านข้อเสนอแนะโดยตรงช่วยให้เจ้าของอาคารสามารถพัฒนาแผนการปรับปรุงที่ตรงเป้าหมายซึ่งตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของผู้เช่ามากกว่าความต้องการที่คาดเดา”
ความเป็นจริงทางการเงิน
แม้ว่าการปรับปรุง ESG จะจำเป็นต่อการอยู่รอด แต่เจ้าของอาคารต้องมองความเป็นจริงเกี่ยวกับผลตอบแทนทางการเงินด้วย
“การเพิ่มค่าเช่าสำหรับอาคารเก่าเป็นเรื่องยาก” คุณพัทสารีภักดิ์กล่าว “การปรับปรุงมักเป็นการหลีกเลี่ยงการสูญเสียรายได้และรักษาผู้เช่าไว้มากกว่า”
งานวิจัยของ CBRE ระบุว่าเจ้าของอาคารสามารถคาดหวังรายได้ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 0-3% หลังจากการปรับปรุง ESG โดยหลายแห่งในกรุงเทพฯ ไม่เห็นการเพิ่มขึ้นเลย คุณค่าหลักอยู่ที่การรักษาอัตราการเข้าพักมากกว่าการเพิ่มค่าเช่า
อย่างไรก็ตาม ผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) สำหรับมาตรการประหยัดพลังงานนั้นน่าประทับใจ โดยมีตั้งแต่ 3% ถึง 100%
เธอกล่าวว่าโดยทั่วไปแล้วเจ้าของอาคารจะตั้งเป้าหมายกลยุทธ์ที่ให้ ROI 15-30% โดยมีระยะเวลาคืนทุนประมาณ 3-6 ปี
มาตรการประหยัดน้ำให้ผลตอบแทนต่ำกว่ามากเนื่องจากต้นทุนน้ำในกรุงเทพฯ ต่ำ
นางพัฒน์สารีภักดิ์กล่าวว่า กลยุทธ์ ESG บางอย่างอาจไม่ให้ผลตอบแทนทางการเงินใดๆ แต่กลับเพิ่มค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและการบำรุงรักษาอย่างต่อเนื่อง
แม้ว่าค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย แต่ความเสี่ยงจากการไม่ดำเนินการนั้นสูงกว่ามาก อาคารใหม่ส่วนใหญ่ได้รับการรับรอง ESG แล้ว ทำให้เป็นข้อกำหนดขั้นพื้นฐานมากกว่าสิ่งฟุ่มเฟือย นายโนปกิจกล่าว
ตัวอย่างที่ประสบความสำเร็จ เช่น RASA One, Park Ventures Ecoplex และ Silom Edge แสดงให้เห็นว่าการปรับปรุง ESG สามารถเพิ่มอัตราการเข้าใช้พื้นที่ได้โดยตรง
เขากล่าวว่าอาคารเหล่านี้แสดงให้เห็นว่าการลงทุนเชิงกลยุทธ์ในด้านความยั่งยืนสร้างสินทรัพย์ที่ยืดหยุ่นและยืนหยัดได้ยาวนาน
การปรับเปลี่ยนเพื่ออนาคต
เมื่อพื้นที่สำนักงานบางส่วนล้าสมัย การปรับเปลี่ยนเป็นโครงการแบบผสมผสานจึงกลายเป็นกลยุทธ์ ESG ที่เป็นไปได้
“การใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุดจะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมได้อย่างมาก” นางพัฒน์สารีภักดิ์กล่าว พร้อมทั้งชี้ให้เห็นถึงประโยชน์ต่อชุมชนโดยรอบ
คุณวีรวิทย์สนับสนุนมุมมองนี้ โดยระบุว่าการรื้อถอนควรเป็นทางเลือกสุดท้าย เนื่องจากผลกระทบต่อ ESG
เขากล่าวว่า การปรับปรุงอาคารเก่าให้ใช้งานได้ดีนั้นมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมน้อยกว่ามาก เมื่อเทียบกับขยะและมลพิษจำนวนมหาศาลที่เกิดจากการรื้อถอนอาคาร
“การเปลี่ยนพื้นที่ที่ไม่สามารถให้เช่าได้หรือมีค่าเช่าต่ำให้เป็นพื้นที่ส่วนกลาง สามารถช่วยให้อาคารเกรด B สามารถมอบสิ่งอำนวยความสะดวกเกรด A ได้” คุณวีรวิทย์กล่าว
“แนวทางนี้ช่วยเพิ่มความพึงพอใจของผู้เช่า และช่วยให้อาคารเก่าสามารถแข่งขันกับสิ่งอำนวยความสะดวกมากมายที่พบในโครงการพัฒนาใหม่ๆ ได้”
ระบบทำความเย็นแบบกระจายศูนย์เป็นแนวปฏิบัติระดับโลกที่กำลังได้รับความนิยม ซึ่งสามารถนำมาปรับใช้กับกรุงเทพฯ ได้
เขากล่าวว่า ด้วยการแบ่งปันวงจรน้ำเย็นระหว่างกลุ่มอาคารต่างๆ ทั้งเมืองสามารถลดการใช้พลังงานและต้นทุนการดำเนินงานผ่านการใช้ทรัพยากรร่วมกัน
นอกจากนี้ พื้นที่กลางแจ้งที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์สามารถเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีเขียวได้ การเปลี่ยนพื้นที่ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ให้เป็นสวนแนวตั้งหรือสวนสาธารณะเป็นการสนับสนุนยุทธศาสตร์และแผนปฏิบัติการด้านความหลากหลายทางชีวภาพแห่งชาติ ในขณะเดียวกันก็ช่วยปรับปรุงสุขภาพและความสวยงามของสภาพแวดล้อมในเมือง
นายวีรวิทย์กล่าวว่า “การพัฒนาโครงการแบบผสมผสานช่วยให้เจ้าของอาคารสามารถกระจายแหล่งรายได้ ลดความเสี่ยงทางการเงินจากตลาดอาคารสำนักงานที่มีความผันผวน”
“ด้วยการปรับสินทรัพย์ให้สอดคล้องกับความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปสำหรับพื้นที่ที่ยืดหยุ่นและเน้นประสบการณ์ เจ้าของสามารถมั่นใจได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ของตนจะยังคงมีความสำคัญต่อไปอีกหลายทศวรรษ”
อาคาร Exchange Tower ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานที่สี่แยกอโศก เปิดให้บริการในปี 2549 ได้ทำการปรับปรุงครั้งใหญ่เสร็จสิ้นเมื่อปีที่แล้ว และได้รับการรับรองมาตรฐาน LEED O+M, WELL HSR และ WiredScore
