Older office towers in Bangkok’s central business district (CBD) step up facelifts, conversions
THIS NEWS ARTICLE KINDLY SPONSORED BY FALLPROTEC, A WORLD-RENOWNED NAME IN THE DESIGN AND MANUFACTURE OF PREMIUM FALL PROTECTION SYSTEMS AND HEIGHT ACCESS SOLUTIONS
Older office buildings in the central business district (CBD) are accelerating renovations or shifting to alternative uses after major tenants relocated to newer Grade A towers, according to property consultancy Cushman & Wakefield Thailand.
Aukit Pronpattanapairoj, head of office leasing at the consultancy, said older buildings need to upgrade their spaces to stay competitive in a market where tenants have greater bargaining power amid a large supply of office space, particularly Grade A in the CBD.
“The relocation of major tenants is driven not only by newer, more modern buildings and more attractive rental rates, but also by the need for more contiguous floor plates rather than being spread across multiple levels,” he said.
Some CBD office towers are also considering converting their buildings into hotels after major tenants in the financial sector, occupying around 10,000 square metres, plan to relocate to nearby Grade A offices by the end of the year, where they can operate from contiguous floors.
One building undergoing a major refurbishment following the departure of a key tenant is Abdulrahim Place, a 30-year-old, 34-storey office tower on Rama IV Road opposite Lumpini Park, aiming to retain existing tenants and attract new ones.
“Since the first quarter, the trend of rental discounts and flexible lease terms offered by new Grade A office buildings in the CBD during their ramp-up phase has begun to cool, as occupancy rates reached 80-85%,” said Mr Aukit.
However, it remains a tenant’s market, with 575,310 sq m of new supply expected between 2026 and 2031, of which 62.5% or 359,310 sq m is Grade A space in the CBD.
The Bangkok office market in the first quarter of 2026 recorded 154,500 sq m of new supply, all outside the CBD.
The vacancy rate for Grade A office space edged down to 23.3% from 23.8% in the fourth quarter of 2025, indicating a modest improvement. However, vacancy could rise to 30% given the large pipeline through 2031, noted the consultancy.
He said Bangkok’s office market slowed, particularly on the supply side, as new completions in 2025 were significantly lower than in 2024.
New office supply in 2025 tallied 101,000 sq m, down 84% from 615,400 sq m in 2024 when a large volume of projects was completed.
“The drop in new supply is positive for the market, easing pressure from new buildings and reducing competition from periods of heavy completions,” said Mr Aukit.
The office market is expected to stabilise this year, moving towards a more balanced position between landlords and tenants.
“While the market may appear more balanced, tenants still retain bargaining power, particularly in buildings with high vacancy or those that recently lost anchor tenants,” he said.
Average rents, particularly in Grade A buildings, remained largely unchanged, standing at 943 baht per sq m per month in the first quarter of 2026.
Leasing activity this year is expected to remain competitive, but limited new supply should help ease pressure on landlords, while vacancy rates are likely to decline gradually, signalling a recovery.
“However, global economic conditions will remain a key factor shaping the market, with tenants continuing to hold leverage and decisions increasingly based on overall lease value rather than rental rates alone,” Mr Aukit said.
Source: https://www.bangkokpost.com/property/3248207/older-office-towers-step-up-facelifts-conversions
Google Translation:
อาคารสำนักงานเก่าในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพฯ เร่งปรับปรุงและดัดแปลงเพื่อการใช้งานใหม่
บทความข่าวนี้ได้รับการสนับสนุนโดย FALLPROTEC บริษัทชั้นนำระดับโลกด้านการออกแบบและผลิตระบบป้องกันการตกจากที่สูงและโซลูชันการเข้าถึงที่สูงระดับพรีเมียม
บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ Cushman & Wakefield ประเทศไทย ระบุว่า อาคารสำนักงานเก่าในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) กำลังเร่งปรับปรุงหรือเปลี่ยนไปใช้งานประเภทอื่น หลังจากผู้เช่ารายใหญ่ย้ายไปอยู่ในอาคารเกรด A ที่ใหม่กว่า
อยุกิตต์ พรปัตตานาไพโรจน์ หัวหน้าฝ่ายให้เช่าพื้นที่สำนักงานของบริษัทที่ปรึกษา กล่าวว่า อาคารเก่าจำเป็นต้องปรับปรุงพื้นที่เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันในตลาดที่ผู้เช่ามีอำนาจต่อรองมากขึ้น ท่ามกลางอุปทานพื้นที่สำนักงานจำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งพื้นที่เกรด A ในย่าน CBD
“การย้ายที่ตั้งของผู้เช่ารายใหญ่ไม่ได้เกิดจากอาคารใหม่ที่ทันสมัยกว่าและอัตราค่าเช่าที่น่าดึงดูดใจกว่าเท่านั้น แต่ยังเกิดจากความต้องการพื้นที่ใช้สอยที่ต่อเนื่องกันมากกว่าที่จะกระจายอยู่หลายชั้น” เขากล่าว
นอกจากนี้ อาคารสำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจบางแห่งกำลังพิจารณาที่จะเปลี่ยนอาคารของตนเป็นโรงแรม หลังจากที่ผู้เช่ารายใหญ่ในภาคการเงิน ซึ่งเช่าพื้นที่ประมาณ 10,000 ตารางเมตร วางแผนที่จะย้ายไปยังอาคารสำนักงานเกรดเอใกล้เคียงภายในสิ้นปีนี้ ซึ่งพวกเขาสามารถดำเนินงานจากชั้นที่ต่อเนื่องกันได้
อาคารหนึ่งที่กำลังได้รับการปรับปรุงครั้งใหญ่หลังจากผู้เช่ารายสำคัญย้ายออกไปคือ อับดุลราฮิม เพลส อาคารสำนักงาน 34 ชั้น อายุ 30 ปี บนถนนพระราม 4 ตรงข้ามสวนลุมพินี โดยมีเป้าหมายที่จะรักษาผู้เช่าเดิมและดึงดูดผู้เช่ารายใหม่
นายอกิตกล่าวว่า “นับตั้งแต่ไตรมาสแรก แนวโน้มการลดราคาค่าเช่าและเงื่อนไขการเช่าที่ยืดหยุ่นของอาคารสำนักงานเกรดเอแห่งใหม่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ในช่วงเริ่มต้นของการพัฒนาเริ่มลดลง เนื่องจากอัตราการเข้าใช้พื้นที่อยู่ที่ 80-85%”
อย่างไรก็ตาม ตลาดยังคงเป็นตลาดของผู้เช่า โดยคาดว่าจะมีพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มขึ้น 575,310 ตารางเมตร ระหว่างปี 2026 ถึง 2031 ซึ่ง 62.5% หรือ 359,310 ตารางเมตร เป็นพื้นที่เกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)
ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ ในไตรมาสแรกของปี 2026 มีพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มขึ้น 154,500 ตารางเมตร ซึ่งทั้งหมดอยู่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)
อัตราการว่างของพื้นที่สำนักงานเกรดเอลดลงเล็กน้อยเหลือ 23.3% จาก 23.8% ในไตรมาสที่สี่ของปี 2025 แสดงให้เห็นถึงการปรับปรุงเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม บริษัทที่ปรึกษาตั้งข้อสังเกตว่า อัตราการว่างอาจเพิ่มขึ้นเป็น 30% เนื่องจากมีโครงการก่อสร้างจำนวนมากจนถึงปี 2031
เขากล่าวว่าตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ชะลอตัวลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านอุปทาน เนื่องจากโครงการก่อสร้างใหม่ในปี 2025 ต่ำกว่าปี 2024 อย่างมาก
อุปทานอาคารสำนักงานใหม่ในปี 2025 มีจำนวน 101,000 ตารางเมตร ลดลง 84% จาก 615,400 ตารางเมตรในปี 2024 ซึ่งเป็นปีที่มีโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จจำนวนมาก
“การลดลงของอุปทานใหม่เป็นผลดีต่อตลาด ช่วยลดแรงกดดันจากอาคารใหม่และลดการแข่งขันจากช่วงที่มีโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จจำนวนมาก” นายอกิตกล่าว
คาดว่าตลาดอาคารสำนักงานจะเริ่มมีเสถียรภาพในปีนี้ โดยจะเคลื่อนไปสู่จุดที่สมดุลมากขึ้นระหว่างเจ้าของอาคารและผู้เช่า
“แม้ว่าตลาดอาจดูสมดุลมากขึ้น แต่ผู้เช่ายังคงมีอำนาจต่อรอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอาคารที่มีอัตราว่างสูงหรืออาคารที่เพิ่งสูญเสียผู้เช่าหลักไป” เขากล่าว
ค่าเช่าเฉลี่ย โดยเฉพาะในอาคารเกรดเอ ยังคงไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก โดยอยู่ที่ 943 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในไตรมาสแรกของปี 2569
คาดว่ากิจกรรมการเช่าในปีนี้จะยังคงมีการแข่งขันสูง แต่ปริมาณอุปทานใหม่ที่จำกัดน่าจะช่วยบรรเทาแรงกดดันต่อเจ้าของอาคาร ในขณะที่อัตราการว่างงานมีแนวโน้มที่จะลดลงอย่างค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งบ่งชี้ถึงการฟื้นตัว
“อย่างไรก็ตาม สภาพเศรษฐกิจโลกจะยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดทิศทางของตลาด โดยผู้เช่ายังคงมีอำนาจต่อรอง และการตัดสินใจจะขึ้นอยู่กับมูลค่าการเช่าโดยรวมมากกว่าอัตราค่าเช่าเพียงอย่างเดียว” นายอุ๊กกิตกล่าว
