Growing city eyesore; Aetas Bangkok hotel ordered demolition in October 2014
No one wants the Soi Ruam Rudi demolition job, so the legal saga drags on
Inside Soi Ruam Rudi in Pathumwan district, two luxury high-rise buildings now stand sealed and silent, encircled by metal fencing and waiting for demolition.
The Aetas Bangkok hotel, a 24-storey tower with two basement levels, and the adjacent 18-storey Aetas Residence serviced apartment building have been closed since December last year, marking the latest chapter in a legal saga that has dragged on for more than two decades.
No one is sure of their ultimate fate, as contractors appear reluctant to take on the job. Is this all the city can expect after a two-decade legal battle?
Silent towers
For passers-by who wander into the narrow street today, the scene is striking. There are no guests, no staff bustling through the lobby, no signs of life behind the glass. Security guards stationed at the entrance offer little information beyond confirming that “there are no customers now”. What happens next, they say, is not for them to know.
The closure follows a final ruling by the Supreme Administrative Court, which ordered the demolition of both buildings as far back as Oct 30, 2014. The court found the structures violated Ministerial Regulation No 33 (1992), which prohibits buildings higher than eight storeys or 23 metres on roads narrower than 10 metres.
Soi Ruam Rudi, despite earlier claims to the contrary, does not meet that legal threshold.
Yet more than 10 years after the ruling became final, the towers still stand.
The delay is not without cost. A source at the Bangkok Metropolitan Administration (BMA) told the Bangkok Post the city is now in the process of seeking a contractor to carry out the demolition, which could cost about 200 million baht.
“Under the law, the BMA must advance the funds first, as the private owners are expected to continue exploring legal avenues rather than paying upfront for the demolition themselves,” he said.
Even this step has proved difficult. Several bidding rounds to find a demolition contractor have failed. The scale and complexity of dismantling two high-rise structures in a dense urban area have deterred potential bidders, particularly while legal uncertainties persist.
A long dispute
The roots of the dispute stretch back to 2005, when construction permits were granted for the Aetas Residence and hotel projects, developed by Larppratharn Co Ltd and Tub Tim Ton Co Ltd.
A year later, residents of Soi Ruam Rudi began raising concerns, arguing the street was too narrow to legally support buildings of such height.
Their complaints triggered an investigation that confirmed the road’s width fell short of the 10-metre requirement. Under the Building Control Act 1979, local authorities have the power to order the suspension of use or even the demolition of buildings put up in violation of the law.
Frustrated by official inaction, affected residents, led by Songkram Sapcharoen, filed a lawsuit on Sept 17, 2008, against the Pathumwan district office director and the Bangkok governor, at that time was Apirak Kosayodhin. They accused state officials of neglecting their duties or acting with undue delay.
After four years of legal proceedings, the Central Administrative Court ruled on Feb 9, 2012, the Pathumwan district office and the BMA must enforce the Building Control Act and complete the suspension of use and demolition within 60 days of the judgment becoming final.
The Supreme Administrative Court upheld this ruling in October 2014, meaning the buildings should have been demolished by Dec 29 that year.
Instead, the process stalled. Orders to suspend use were issued in January 2015, followed by a demolition order in October the same year, again with a 60-day deadline. None were enforced.
In August 2016, residents returned to court, asking judges to investigate why officials had failed to comply with binding rulings. The Central Administrative Court reiterated its orders, yet practical progress remained elusive.
Justice delayed
Saree Aongsomwang, secretary-general of the Thailand Consumer Council (TCC), said the Aetas case has become emblematic of deeper structural problems.
“This is not just a story about illegal high-rise buildings,” she said. “It reflects flawed and non-transparent building permit processes, and the failure of state officials to enforce the law.”
She noted the situation was less damaging to the public than it might have been, because the buildings operated as a hotel and serviced apartments rather than condominiums sold outright to private owners.
Still, the implications are significant. The buildings represent an investment of around three billion baht. If the authorities proceed with demolition, the owners are expected to file lawsuits against the Pathumwan district office and the BMA, seeking compensation for both construction costs and business losses. Such litigation could drag on for years.
Consumer advocates have repeatedly pressed the authorities to act. In July 2022, the Foundation for Consumers wrote to the Bangkok governor urging immediate compliance with the Supreme Administrative Court’s ruling. Further warning letters followed, and in November 2024 the TCC submitted a report detailing alleged administrative negligence to both the BMA and the Administrative Court.
“The key question remains,” Ms Saree said. “When the court’s ruling is final, why is enforcement still so obstructed? And how much longer must the public wait for justice to be realised?”
As fencing continues to encircle the Aetas towers, they stand as a stark reminder that in the country’s urban landscape, legality and reality do not always align, and that even definitive court orders can struggle to bring concrete down.
Source: https://www.bangkokpost.com/thailand/special-reports/3183154/growing-city-eyesore
Google Translation:
สิ่งปลูกสร้างรกร้างในเมืองที่กำลังเติบโต โรงแรมเอทาส กรุงเทพฯ ถูกสั่งรื้อถอนในเดือนตุลาคม 2557
ไม่มีใครอยากรับงานรื้อถอนในซอยร่วมฤดี ทำให้คดีความยืดเยื้อมานาน
โรงแรมเอทาส กรุงเทพฯ ปิดทำการตั้งแต่ศาลปกครองสูงสุดมีคำสั่งให้รื้อถอนในเดือนตุลาคม 2557 (ภาพ: วิสุทธิพงษ์ รอดไพ)
ภายในซอยร่วมฤดี เขตปทุมวัน อาคารสูงหรูหราสองหลังถูกปิดตายอย่างเงียบสงบ ล้อมรอบด้วยรั้วเหล็ก และรอการรื้อถอน
โรงแรมเอทาส กรุงเทพฯ อาคารสูง 24 ชั้น มีชั้นใต้ดิน 2 ชั้น และอาคารเอทาส เรสซิเดนซ์ อพาร์ตเมนต์แบบเซอร์วิส 18 ชั้นที่อยู่ติดกัน ปิดทำการตั้งแต่เดือนธันวาคมปีที่แล้ว นับเป็นบทล่าสุดในคดีความที่ยืดเยื้อมานานกว่าสองทศวรรษ
ไม่มีใครแน่ใจในชะตากรรมสุดท้ายของอาคารเหล่านี้ เนื่องจากผู้รับเหมาดูเหมือนจะไม่เต็มใจที่จะรับงานนี้ นี่คือทั้งหมดที่เมืองนี้จะคาดหวังได้หลังจากการต่อสู้ทางกฎหมายกว่าสองทศวรรษใช่หรือไม่?
ตึกระฟ้าเงียบสงัด
สำหรับผู้คนที่เดินเข้ามาในถนนแคบๆ ในวันนี้ ภาพที่เห็นนั้นน่าตกใจ ไม่มีแขก ไม่มีพนักงานพลุกพล่านอยู่ในล็อบบี้ ไม่มีสัญญาณของชีวิตใดๆ อยู่หลังกระจก เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยที่ประจำอยู่ตรงทางเข้าให้ข้อมูลเพียงเล็กน้อย นอกเหนือจากการยืนยันว่า “ตอนนี้ไม่มีลูกค้า” พวกเขากล่าวว่าสิ่งที่เกิดขึ้นต่อไปนั้น พวกเขาไม่รู้
การปิดตัวลงเป็นไปตามคำพิพากษาขั้นสุดท้ายของศาลปกครองสูงสุด ซึ่งสั่งให้รื้อถอนอาคารทั้งสองหลังตั้งแต่วันที่ 30 ตุลาคม 2557 ศาลพบว่าโครงสร้างดังกล่าวละเมิดระเบียบกระทรวงฉบับที่ 33 (1992) ซึ่งห้ามก่อสร้างอาคารสูงเกิน 8 ชั้น หรือ 23 เมตร บนถนนที่แคบกว่า 10 เมตร
ซอยร่วมรุดี แม้จะมีการกล่าวอ้างก่อนหน้านี้ว่าไม่เข้าเกณฑ์ทางกฎหมายนั้น ก็ไม่ถือว่าเข้าเกณฑ์ดังกล่าว
แต่กว่า 10 ปีหลังจากคำพิพากษาถึงที่สุดแล้ว ตึกระฟ้าทั้งสองก็ยังคงตั้งอยู่
ความล่าช้านี้ไม่ได้ปราศจากค่าใช้จ่าย แหล่งข่าวจากกรุงเทพมหานคร (กรุงเทพมหานคร) เปิดเผยกับบางกอกโพสต์ว่า ขณะนี้กรุงเทพมหานครกำลังอยู่ในขั้นตอนการหาผู้รับเหมาเพื่อดำเนินการรื้อถอน ซึ่งอาจมีค่าใช้จ่ายประมาณ 200 ล้านบาท
“ตามกฎหมาย กรุงเทพมหานครต้องจ่ายเงินล่วงหน้าก่อน เนื่องจากเจ้าของเอกชนคาดว่าจะดำเนินการทางกฎหมายต่อไป แทนที่จะจ่ายเงินค่ารื้อถอนเอง” เขากล่าว
แม้แต่ขั้นตอนนี้ก็ยังเป็นเรื่องยาก การประมูลหลายรอบเพื่อหาผู้รับเหมาก็ล้มเหลว ขนาดและความซับซ้อนของการรื้อถอนอาคารสูงสองหลังในพื้นที่เมืองที่มีประชากรหนาแน่น ทำให้ผู้ประมูลที่มีศักยภาพลังเล โดยเฉพาะอย่างยิ่งในขณะที่ความไม่แน่นอนทางกฎหมายยังคงอยู่
ข้อพิพาทที่ยืดเยื้อ
รากเหง้าของข้อพิพาทนี้ย้อนกลับไปถึงปี 2548 เมื่อมีการอนุมัติใบอนุญาตก่อสร้างโครงการเอตัสเรสซิเดนซ์และโรงแรม ซึ่งพัฒนาโดยบริษัทลาร์ปประธารณ จำกัด และบริษัททับทิมตัน จำกัด
หนึ่งปีต่อมา ชาวบ้านในซอยร่วมรุดีเริ่มแสดงความกังวล โดยอ้างว่าถนนแคบเกินไปที่จะรองรับอาคารสูงเช่นนั้นได้ตามกฎหมาย
คำร้องเรียนของพวกเขาทำให้เกิดการสอบสวนซึ่งยืนยันว่าความกว้างของถนนไม่เป็นไปตามข้อกำหนด 10 เมตร ภายใต้พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 หน่วยงานท้องถิ่นมีอำนาจสั่งระงับการใช้ประโยชน์หรือแม้แต่รื้อถอนอาคารที่สร้างฝ่าฝืนกฎหมาย
ด้วยความไม่พอใจต่อการเพิกเฉยของเจ้าหน้าที่ ชาวบ้านที่ได้รับผลกระทบ นำโดยสงคราม สัพเจริญ ได้ยื่นฟ้องร้องเมื่อวันที่ 17 กันยายน พ.ศ. 2551 ต่ออธิบดีกรมโยธาธิการและผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครในขณะนั้น คือ นายอภิรักษ์ โคสโยธิน โดยกล่าวหาว่าเจ้าหน้าที่รัฐละเลยหน้าที่หรือดำเนินการล่าช้าโดยไม่สมควร
หลังจากดำเนินคดีทางกฎหมายเป็นเวลาสี่ปี ศาลปกครองกลางได้มีคำพิพากษาเมื่อวันที่ 9 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2555 ว่ากรมโยธาธิการและกรุงเทพมหานครต้องบังคับใช้พระราชบัญญัติควบคุมอาคารและดำเนินการระงับการใช้ประโยชน์และรื้อถอนให้แล้วเสร็จภายใน 60 วันนับจากวันที่คำพิพากษาถึงที่สุด
ศาลปกครองสูงสุดได้ยืนยันคำตัดสินนี้ในเดือนตุลาคม 2557 ซึ่งหมายความว่าอาคารเหล่านั้นควรถูกรื้อถอนภายในวันที่ 29 ธันวาคมของปีนั้น
แต่กระบวนการกลับหยุดชะงัก คำสั่งระงับการใช้งานถูกออกในเดือนมกราคม 2558 ตามด้วยคำสั่งรื้อถอนในเดือนตุลาคมปีเดียวกัน โดยกำหนดเส้นตาย 60 วันเช่นกัน แต่ไม่มีการบังคับใช้คำสั่งใด ๆ
ในเดือนสิงหาคม 2559 ชาวบ้านได้กลับไปฟ้องศาลอีกครั้ง โดยขอให้ผู้พิพากษาตรวจสอบว่าเหตุใดเจ้าหน้าที่จึงไม่ปฏิบัติตามคำตัดสินที่มีผลผูกพัน ศาลปกครองกลางได้ย้ำคำสั่งเดิม แต่ความคืบหน้าในทางปฏิบัติยังคงไม่ปรากฏให้เห็น
ความยุติธรรมที่ล่าช้า
สารี องสมวัง เลขาธิการสภาคุ้มครองผู้บริโภคแห่งประเทศไทย (TCC) กล่าวว่า กรณีของชาวเอตัสได้กลายเป็นสัญลักษณ์ของปัญหาเชิงโครงสร้างที่ลึกซึ้งกว่านั้น
“นี่ไม่ใช่แค่เรื่องอาคารสูงที่ผิดกฎหมาย” เธอกล่าว “มันสะท้อนให้เห็นถึงกระบวนการขออนุญาตก่อสร้างที่บกพร่องและไม่โปร่งใส และความล้มเหลวของเจ้าหน้าที่รัฐในการบังคับใช้กฎหมาย”
เธอกล่าวว่า สถานการณ์นี้สร้างความเสียหายต่อสาธารณชนน้อยกว่าที่ควรจะเป็น เพราะอาคารเหล่านี้ดำเนินกิจการเป็นโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ ไม่ใช่คอนโดมิเนียมที่ขายขาดให้กับเจ้าของส่วนตัว
อย่างไรก็ตาม ผลกระทบนั้นมีนัยสำคัญ อาคารเหล่านี้คิดเป็นมูลค่าการลงทุนประมาณสามพันล้านบาท หากทางการดำเนินการรื้อถอน เจ้าของคาดว่าจะฟ้องร้องสำนักงานเขตปทุมวันและกรุงเทพมหานคร เพื่อเรียกร้องค่าชดเชยทั้งค่าก่อสร้างและค่าเสียหายทางธุรกิจ การฟ้องร้องดังกล่าวอาจยืดเยื้อไปหลายปี
นักรณรงค์เพื่อผู้บริโภคได้เรียกร้องให้ทางการดำเนินการอย่างต่อเนื่อง ในเดือนกรกฎาคม 2565 มูลนิธิคุ้มครองผู้บริโภคได้เขียนจดหมายถึงผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร เรียกร้องให้ปฏิบัติตามคำพิพากษาของศาลปกครองสูงสุดโดยทันที หลังจากนั้นก็มีการส่งจดหมายเตือนเพิ่มเติม และในเดือนพฤศจิกายน 2567 สภาเทศบาลนครไทยได้ยื่นรายงานรายละเอียดเกี่ยวกับการละเลยหน้าที่ทางปกครองต่อทั้งกรุงเทพมหานครและศาลปกครอง
“คำถามสำคัญยังคงอยู่” นางสาวสารีกล่าว “เมื่อคำพิพากษาของศาลเป็นที่สิ้นสุดแล้ว ทำไมการบังคับใช้จึงยังคงถูกขัดขวางอยู่เช่นนี้? และประชาชนต้องรออีกนานแค่ไหนกว่าจะได้รับความยุติธรรม?”
ขณะที่รั้วยังคงล้อมรอบอาคารเอตัส พวกมันเป็นเครื่องเตือนใจอย่างชัดเจนว่าในภูมิทัศน์เมืองของประเทศ ความถูกต้องตามกฎหมายและความเป็นจริงไม่ได้สอดคล้องกันเสมอไป และแม้แต่คำสั่งศาลที่เด็ดขาดก็ยังไม่สามารถโค่นล้มสิ่งก่อสร้างคอนกรีตเหล่านั้นได้
