The 150 Billion Baht Time Bomb: Thailand’s Condo Sector Braces for Liquidity Crunch
- Thailand’s condo sector faces a major liquidity crisis as nearly 150 billion baht in new units are scheduled for transfer, coinciding with over 180 billion baht in corporate bonds that developers must repay this year.
- A failure to complete these property transfers would create a severe cash shortfall for developers, risking a wave of defaults, especially among mid-tier firms with lower credit ratings.
- The cash crunch is already causing a “domino effect,” as developers delay payments to contractors and suppliers to preserve funds for bond repayments, threatening the wider construction industry.
- Industry leaders warn this situation could trigger a systemic economic collapse and are calling for structural reforms, such as relaxed lending rules and modernized property laws, to defuse the crisis.
As 147bn baht in condos hit the market alongside massive bond expiries, industry experts warn of a ‘domino effect’ threatening the wider Thai economy.
The Thai real estate sector is currently walking a precarious tightrope, balanced between its enduring appeal to foreign investors and a mounting liquidity crisis simmering beneath the surface.
With nearly 150 billion baht worth of condominium projects slated for completion this year—coinciding with a massive wave of maturing corporate bonds—the industry is facing a potential “iceberg” moment that could trigger a systemic economic collapse.
Speaking to Krungthep Turakij’s Busakorn Phusae, Prasert Taedullayasatit, president of the Thai Condominium Association, painted a sobering picture of an industry in “survival mode.”
Since 2017, the market has struggled against global economic headwinds and fragile domestic purchasing power, relying heavily on foreign buyers to stay afloat. Currently, international investors account for roughly 25% of national condo transfers and 20% within Bangkok.
The Anatomy of a Crisis
The “time bomb” is set for 2026. Approximately 147 billion baht in newly completed condominium units are scheduled for ownership transfer this year. This figure represents more than just property value; it is the lifeblood of developer cash flow.
If these transfers fail to meet targets, the resulting cash shortfall will severely hamper developers’ ability to repay project loans and settle corporate bonds. The stakes are immense: over 180 billion baht in debt paper is due for redemption this year.
The risk is particularly acute for mid-tier developers. With over half the market holding a BBB credit rating—the lowest rung of investment grade—any further economic strain could lead to downgrades. This would make “rolling over” existing debt nearly impossible, potentially sparking a wave of defaults.
The Hidden Victims: Subcontractors
While major developers have so far maintained market confidence by prioritising bond and interest payments, a silent crisis is emerging further down the supply chain. To preserve cash for creditors, many firms are reportedly delaying payments to contractors and suppliers.
“For large contractors, a payment delay might be manageable,” the industry analysis suggests. “But for small-scale subcontractors with limited credit lines, a two or three-month cash gap is a death sentence.”
This financial friction is already beginning to ripple through the construction, materials, and labour sectors, threatening a domino effect across the broader economy.
Shifting Sands and New Models
As the new-build market cools—now representing just 62% of total transactions—resale properties are finding a second wind. Urban townhouses in prime locations, which are increasingly scarce in the new-build sector, are attracting “real demand” buyers due to their accessibility.
In response, Asset Management Companies (AMCs) are pivoting to a new business model: purchasing older homes, renovating them, and re-entering the market with 100% financing packages. This approach targets the middle-to-lower-income segments that are frequently rejected for credit by traditional new-build projects.
Structural Surgery Required
Prasert argues that the industry needs more than just a short-term stimulus; it requires a total structural overhaul. Key proposals from the Thai Condominium Association include:
Immediate Relief: Extending Loan-to-Value (LTV) relaxations and reducing policy interest rates to lower financial burdens.
Legislative Reform: Modernising the “outdated” Condominium Act and extending leasehold terms to 60 years to attract long-term investment.
Transparency: Creating a systematic and transparent framework for foreign ownership, coupled with a robust tax system to fund public infrastructure.
Urban Unlocking: Allowing private developers to revitalise abandoned land along mass transit lines in exchange for government fees.
The coming months will be the ultimate test for Thailand’s property giants. If the 150 billion baht in transfers proceeds as planned, the fuse may be temporarily extinguished. If not, the liquidity crisis could transform from a corporate headache into a national economic emergency.
Source: https://www.nationthailand.com/business/property/40063724
Google Translation:
ระเบิดเวลา 150,000 ล้านบาท: ภาคคอนโดมิเนียมไทยเตรียมรับมือวิกฤตสภาพคล่อง
ภาคคอนโดมิเนียมของไทยกำลังเผชิญกับวิกฤตสภาพคล่องครั้งใหญ่ เนื่องจากมีจำนวนห้องชุดใหม่เกือบ 150,000 ล้านบาทที่กำลังจะโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งตรงกับช่วงที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องชำระคืนพันธบัตรองค์กรมูลค่ากว่า 180,000 ล้านบาทภายในปีนี้
หากการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ไม่สำเร็จ จะทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขาดแคลนเงินสดอย่างรุนแรง เสี่ยงต่อการผิดนัดชำระหนี้ โดยเฉพาะในกลุ่มบริษัทขนาดกลางที่มีอันดับเครดิตต่ำ
วิกฤตเงินสดนี้กำลังก่อให้เกิด “ผลกระทบแบบโดมิโน” เนื่องจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชะลอการชำระเงินให้กับผู้รับเหมาและซัพพลายเออร์เพื่อเก็บเงินไว้ชำระคืนพันธบัตร ซึ่งคุกคามอุตสาหกรรมการก่อสร้างโดยรวม
ผู้นำในอุตสาหกรรมเตือนว่าสถานการณ์นี้อาจก่อให้เกิดการล่มสลายทางเศรษฐกิจอย่างเป็นระบบ และเรียกร้องให้มีการปฏิรูปโครงสร้าง เช่น การผ่อนปรนกฎระเบียบการให้สินเชื่อและกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ที่ทันสมัย เพื่อคลี่คลายวิกฤต
ขณะที่คอนโดมิเนียมมูลค่า 147,000 ล้านบาทเข้าสู่ตลาดพร้อมกับการครบกำหนดชำระพันธบัตรจำนวนมหาศาล ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมเตือนถึง “ผลกระทบแบบโดมิโน” ที่คุกคามเศรษฐกิจไทยโดยรวม
ภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยกำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่เปราะบางอย่างยิ่ง อยู่ระหว่างความดึงดูดใจอย่างต่อเนื่องของนักลงทุนต่างชาติ และวิกฤตสภาพคล่องที่กำลังคุกรุ่นอยู่ใต้พื้นผิว
ด้วยโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่าเกือบ 150,000 ล้านบาทที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในปีนี้ ซึ่งตรงกับช่วงที่พันธบัตรองค์กรจำนวนมหาศาลครบกำหนดไถ่ถอน อุตสาหกรรมนี้กำลังเผชิญกับช่วงเวลาที่อาจนำไปสู่ ”วิกฤตภูเขาน้ำแข็ง” ซึ่งอาจกระตุ้นให้เกิดการล่มสลายทางเศรษฐกิจในวงกว้าง
เจริญ เตดุลยาสถิต ประธานสมาคมคอนโดมิเนียมแห่งประเทศไทย ให้สัมภาษณ์กับบุษกรณ์ภูเส จากกรุงเทพ ตุรกิจ โดยได้วาดภาพที่น่าหดหู่ของอุตสาหกรรมที่อยู่ใน “โหมดเอาตัวรอด”
นับตั้งแต่ปี 2017 ตลาดได้ดิ้นรนต่อสู้กับภาวะเศรษฐกิจโลกที่ไม่เอื้ออำนวยและกำลังซื้อภายในประเทศที่อ่อนแอ ต้องพึ่งพาผู้ซื้อต่างชาติอย่างมากเพื่อความอยู่รอด ปัจจุบัน นักลงทุนต่างชาติคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 25% ของการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในประเทศ และ 20% ในกรุงเทพฯ
กายวิภาคของวิกฤต
“ระเบิดเวลา” ถูกตั้งไว้ในปี 2026 ประมาณ 147 พันล้านบาทของโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จใหม่ มีกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ ตัวเลขนี้ไม่ใช่แค่เพียงมูลค่าทรัพย์สินเท่านั้น แต่ยังเป็นหัวใจสำคัญของกระแสเงินสดของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วย
หากการโอนกรรมสิทธิ์เหล่านี้ไม่เป็นไปตามเป้าหมาย การขาดแคลนเงินสดที่เกิดขึ้นจะส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อความสามารถของผู้พัฒนาในการชำระคืนเงินกู้โครงการและชำระหนี้พันธบัตร ความเสี่ยงนั้นมหาศาล: พันธบัตรหนี้สินกว่า 180 พันล้านบาทจะครบกำหนดไถ่ถอนในปีนี้
ความเสี่ยงนั้นรุนแรงเป็นพิเศษสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับกลาง เนื่องจากกว่าครึ่งหนึ่งของตลาดมีอันดับเครดิต BBB ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดของเกรดการลงทุน ความตึงเครียดทางเศรษฐกิจใดๆ เพิ่มเติมอาจนำไปสู่การลดอันดับเครดิต ซึ่งจะทำให้การ “ต่ออายุ” หนี้ที่มีอยู่แทบเป็นไปไม่ได้ และอาจก่อให้เกิดการผิดนัดชำระหนี้เป็นวงกว้าง
เหยื่อที่ซ่อนเร้น: ผู้รับเหมาช่วง
ในขณะที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ยังคงรักษาความเชื่อมั่นของตลาดไว้ได้โดยการให้ความสำคัญกับการชำระหนี้พันธบัตรและดอกเบี้ย วิกฤตเงียบๆ กำลังเกิดขึ้นในห่วงโซ่อุปทาน เพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงินไว้สำหรับเจ้าหนี้ บริษัทหลายแห่งจึงชะลอการชำระเงินให้กับผู้รับเหมาและซัพพลายเออร์
“สำหรับผู้รับเหมาขนาดใหญ่ การชะลอการชำระเงินอาจพอรับมือได้” การวิเคราะห์อุตสาหกรรมชี้ให้เห็น “แต่สำหรับผู้รับเหมาช่วงรายย่อยที่มีวงเงินเครดิตจำกัด การขาดสภาพคล่องทางการเงินสองหรือสามเดือนนั้นถือเป็นหายนะ”
ความขัดแย้งทางการเงินนี้เริ่มส่งผลกระทบไปทั่วภาคการก่อสร้าง วัสดุ และแรงงานแล้ว และอาจก่อให้เกิดผลกระทบแบบลูกโซ่ต่อเศรษฐกิจในวงกว้าง
การเปลี่ยนแปลงและโมเดลใหม่
เมื่อตลาดบ้านใหม่เริ่มชะลอตัวลง—ปัจจุบันคิดเป็นเพียง 62% ของธุรกรรมทั้งหมด—อสังหาริมทรัพย์มือสองกำลังกลับมาได้รับความนิยมอีกครั้ง ทาวน์เฮาส์ในเมืองในทำเลที่ดีเยี่ยม ซึ่งหายากขึ้นเรื่อยๆ ในภาคการก่อสร้างใหม่ กำลังดึงดูดผู้ซื้อที่มี “ความต้องการที่แท้จริง” เนื่องจากเข้าถึงได้ง่าย
เพื่อตอบสนองต่อสถานการณ์นี้ บริษัทจัดการสินทรัพย์ (AMCs) กำลังเปลี่ยนไปใช้โมเดลธุรกิจใหม่: ซื้อบ้านเก่า ปรับปรุงใหม่ และนำกลับเข้าสู่ตลาดด้วยแพ็กเกจการจัดหาเงินทุน 100% แนวทางนี้มุ่งเป้าไปที่กลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงต่ำ ซึ่งมักถูกปฏิเสธสินเชื่อจากโครงการก่อสร้างใหม่แบบดั้งเดิม
การปรับโครงสร้างครั้งใหญ่เป็นสิ่งจำเป็น
ประเสริฐแย้งว่า อุตสาหกรรมนี้ต้องการมากกว่าแค่การกระตุ้นระยะสั้น แต่ต้องการการยกเครื่องโครงสร้างทั้งหมด ข้อเสนอสำคัญจากสมาคมคอนโดมิเนียมไทย ได้แก่:
การบรรเทาความเดือดร้อนในทันที: ขยายการผ่อนปรนอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า (LTV) และลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพื่อลดภาระทางการเงิน
การปฏิรูปกฎหมาย: ปรับปรุงพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมที่ “ล้าสมัย” และขยายระยะเวลาการเช่าซื้อเป็น 60 ปี เพื่อดึงดูดการลงทุนระยะยาว
ความโปร่งใส: การสร้างกรอบการทำงานที่เป็นระบบและโปร่งใสสำหรับการถือครองกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติ ควบคู่ไปกับระบบภาษีที่แข็งแกร่งเพื่อใช้เป็นทุนในการสร้างโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะ
การเปิดเสรีเมือง: การอนุญาตให้นักพัฒนาเอกชนฟื้นฟูที่ดินรกร้างตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดิน โดยแลกกับค่าธรรมเนียมจากรัฐบาล
เดือนต่อๆ ไปจะเป็นบททดสอบครั้งสุดท้ายสำหรับยักษ์ใหญ่ด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทย หากการโอนเงิน 150,000 ล้านบาทเป็นไปตามแผน วิกฤตอาจคลี่คลายลงได้ชั่วคราว แต่หากไม่เป็นเช่นนั้น วิกฤตสภาพคล่องอาจเปลี่ยนจากปัญหาของบริษัทไปสู่ภาวะฉุกเฉินทางเศรษฐกิจระดับชาติ
