Thailand broadcaster Mcot Plc opens bids for Bangkok land
State-owned broadcaster Mcot Plc has opened bidding for the lease of more than 50 rai of land near its headquarters in the Rama IX area of Bangkok, with the site expected to be developed as a mixed-use project amid the economic slowdown and an oversupply of office space in the area.
Soontareeya Wongsirikul, executive vice-president of finance and chief financial officer, said while the economic outlook remains subdued, Mcot believes investors will be interested in developing the project.
“This site has strong potential as it is close to an entrance of a future MRT station on the Orange Line, which will intersect with the Blue Line at the Thailand Cultural Centre MRT station,” she said.
The plot comprises nine title deeds and covers 50-1-30.5 rai, located on Thiam Ruam Mit Road, with a 508-metre frontage along the road.
However, access from Watthanatham Road is limited, as a 4-5 metre-wide strip of land owned by the State Railway of Thailand (SRT) runs along the entire frontage of the road, blocking direct access.
In addition, a 672-square-wah portion of the site is affected by an underground MRT structure built by the Mass Rapid Transit Authority of Thailand, restricting piling depth to no more than 30 metres. As a result, the developable area is reduced to roughly 48-2-58.5 rai.
Under the new city plan scheduled to take effect next year, the entire plot will be re-zoned red from its previous split designation of half red and half brown.
This change enhances the site’s development potential, as red zones permit a higher floor area ratio than brown zones, said Ms Soontareeya.
The land will be offered on a 30-year lease from the date of registration, with negotiations for an extension to begin in the 25th year, she said.
The leasehold price is expected to be 30-40% of the freehold value, which Mcot has estimated at 9 billion baht based on the re-zoning plan.
Mcot will release the terms of reference next month and allow interested investors to submit proposals by May, said Ms Soontareeya. The winning bidder is expected to be selected and announced by July.
Eligible bidders must be Thai-registered juristic entities that have been in operation for at least three years and have minimum registered capital of 300 million baht.
“We have studied this plot since 2018 and spent the past five years planning its development,” she said.
“We decided not to develop it ourselves as real estate is not our area of expertise. Instead, we chose to lease the land rather than invest directly or pursue a joint venture.”
The process took some time as Mcot needed to ensure clarity on access points, review relevant regulations, and reassess the land value following the re-zoning, which resulted in a 20% increase in valuation, said Ms Soontareeya.
The plot is expected to generate revenue starting next year, accounting for 25% of non-broadcast revenue and 10% of the company’s total revenue, she said.
MCOT plans to open bidding for the lease of two additional plots after the Rama IX site. One is a 59-rai plot on Phutthamonthon Sai 2, Soi 11 in Bang Khae, formerly used as an AM radio transmission station.
The other is a 40-rai plot with existing buildings in Nong Kham district, which was previously leased by Channel 3 as a TV broadcasting station. Each of the two plots is valued at roughly 500 million baht.
Limited interest
Phattarachai Taweewong, research and communication director at property consultancy Colliers Thailand, said the leasehold value of Mcot’s 50-rai plot in the Rama IX area is likely to be 2-3 billion baht, while the total development value could reach 20 billion baht.
“In this economic climate, the number of interested investors is likely to be limited,” he said.
“Moreover, it is a large plot that would require a mixed-use development, and each property segment in the area already has substantial supply.”
For instance, the retail segment faces competition from Central Rama 9, located nearby. The residential component may be less attractive to buyers due to the 30-year lease term.
In the hotel segment, Asset World Corp has taken over the former Swissotel and is expected to make renovations.
Meanwhile, the office market in the Rama IX area, particularly Grade A space, faces a glut, leading to declining occupancy rates, according to Colliers. Rental rates have dropped to around 900 baht per square metre per month, down from more than 1,000 baht previously.
Source: https://www.bangkokpost.com/business/general/3197095/mcot-opens-bids-for-bangkok-land
Google Translation:
บริษัท เอ็มโคท จำกัด (มหาชน) เปิดประมูลที่ดินในกรุงเทพฯ
ที่ดินของเอ็มโคทตั้งอยู่บนถนนวัฒนาธรรมและถนนเทียมร่วมมิตร ติดกับทางออกสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย บนรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ภาพจากไฟล์)
บริษัท เอ็มโคท จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นรัฐวิสาหกิจด้านโทรทัศน์ ได้เปิดประมูลเช่าที่ดินกว่า 50 ไร่ ใกล้กับสำนักงานใหญ่ในเขตพระราม 9 กรุงเทพฯ โดยคาดว่าจะพัฒนาเป็นโครงการแบบผสมผสาน ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและอุปทานพื้นที่สำนักงานล้นตลาดในบริเวณนั้น
นางสาวสุนทรียา วงศ์สิริกุล รองประธานกรรมการบริหารฝ่ายการเงินและประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการเงิน กล่าวว่า แม้แนวโน้มเศรษฐกิจจะยังคงซบเซา แต่เอ็มโคทเชื่อว่านักลงทุนจะสนใจพัฒนาโครงการนี้
“ที่ดินแปลงนี้มีศักยภาพสูง เนื่องจากอยู่ใกล้กับทางเข้าสถานีรถไฟฟ้าสายสีส้มที่จะเชื่อมต่อกับสายสีน้ำเงินที่สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย” เธอกล่าว
ที่ดินแปลงนี้ประกอบด้วยโฉนดที่ดิน 9 ฉบับ ครอบคลุมพื้นที่ 50 ไร่ 1 ไร่ และ 30.5 ไร่ ตั้งอยู่บนถนนเทียมร่วมมิตร มีหน้ากว้างติดถนน 508 เมตร
อย่างไรก็ตาม การเข้าถึงจากถนนวัฒนาธรรมค่อนข้างจำกัด เนื่องจากมีที่ดินของ การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) กว้าง 4-5 เมตร ขวางกั้นตลอดแนวถนน ทำให้ไม่สามารถเข้าถึงได้โดยตรง
นอกจากนี้ พื้นที่ส่วนหนึ่งขนาด 672 ตารางวา ได้รับผลกระทบจากโครงสร้างรถไฟฟ้าใต้ดินของ ร.ฟ.ท. ซึ่งจำกัดความลึกของการตอกเสาเข็มไม่เกิน 30 เมตร ส่งผลให้พื้นที่ที่สามารถพัฒนาได้ลดลงเหลือประมาณ 48 ไร่ 2 ไร่ และ 58.5 ไร่
ภายใต้ผังเมืองใหม่ที่จะมีผลบังคับใช้ในปีหน้า ที่ดินทั้งหมดจะถูกเปลี่ยนโซนเป็นโซนสีแดง จากเดิมที่แบ่งเป็นครึ่งแดงครึ่งน้ำตาล
นางสาวสุนทรียา กล่าวว่า การเปลี่ยนแปลงนี้ช่วยเพิ่มศักยภาพในการพัฒนาที่ดิน เนื่องจากเขตสีแดงอนุญาตให้มีอัตราส่วนพื้นที่ใช้สอยต่อพื้นที่ดินสูงกว่าเขตสีน้ำตาล
ที่ดินจะให้เช่าเป็นระยะเวลา 30 ปี นับจากวันที่จดทะเบียน โดยจะเริ่มเจรจาต่อสัญญาในปีที่ 25
ราคาเช่าคาดว่าจะอยู่ที่ 30-40% ของมูลค่ากรรมสิทธิ์ ซึ่งมคทประเมินไว้ที่ 9 พันล้านบาท โดยอิงจากแผนการปรับผังเมือง
มคทจะเปิดเผยข้อกำหนดในเดือนหน้า และเปิดโอกาสให้นักลงทุนที่สนใจยื่นข้อเสนอได้ภายในเดือนพฤษภาคม นางสาวสุนทรียา กล่าว ผู้ชนะการประมูลคาดว่าจะได้รับการคัดเลือกและประกาศภายในเดือนกรกฎาคม
ผู้ประมูลที่มีสิทธิ์ต้องเป็นนิติบุคคลที่จดทะเบียนในประเทศไทย ดำเนินกิจการมาแล้วอย่างน้อย 3 ปี และมีทุนจดทะเบียนขั้นต่ำ 300 ล้านบาท
เธอกล่าวว่า “เราได้ศึกษาที่ดินแปลงนี้มาตั้งแต่ปี 2018 และใช้เวลา 5 ปีที่ผ่านมาในการวางแผนการพัฒนา”
“เราตัดสินใจที่จะไม่พัฒนาที่ดินเอง เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ความเชี่ยวชาญของเรา เราจึงเลือกที่จะเช่าที่ดินแทนการลงทุนโดยตรงหรือร่วมทุน”
กระบวนการนี้ใช้เวลาพอสมควร เนื่องจาก MCOT จำเป็นต้องตรวจสอบความชัดเจนเกี่ยวกับจุดเข้าออก ทบทวนกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง และประเมินมูลค่าที่ดินใหม่หลังจากมีการเปลี่ยนแปลงเขตการใช้ที่ดิน ซึ่งส่งผลให้มูลค่าเพิ่มขึ้น 20% นางสาวสุนทรียา กล่าว
คาดว่าที่ดินแปลงนี้จะเริ่มสร้างรายได้ตั้งแต่ปีหน้า คิดเป็น 25% ของรายได้ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการออกอากาศ และ 10% ของรายได้รวมของบริษัท เธอกล่าว
MCOT วางแผนที่จะเปิดประมูลให้เช่าที่ดินอีก 2 แปลง หลังจากที่ดินบริเวณพระราม 9 แปลงหนึ่งเป็นที่ดิน 59 ไร่ บนถนนพุทธมณฑลสาย 2 ซอย 11 ตำบลบางแค ซึ่งเดิมเคยเป็นสถานีส่งสัญญาณวิทยุ AM
อีกแปลงหนึ่งเป็นที่ดิน 40 ไร่ มีอาคารอยู่แล้วในอำเภอหนองคำ ซึ่งช่อง 3 เคยเช่าเป็นสถานีโทรทัศน์ ที่ดินทั้งสองแปลงมีมูลค่าประมาณ 500 ล้านบาท
ความสนใจมีจำกัด
คุณภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและสื่อสาร บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ คอลเลียร์ส ประเทศไทย กล่าวว่า มูลค่าการเช่าที่ดิน 50 ไร่ของแมคคอตในพื้นที่พระราม 9 น่าจะอยู่ที่ 2-3 พันล้านบาท ขณะที่มูลค่าการพัฒนาทั้งหมดอาจสูงถึง 20 พันล้านบาท
“ในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ จำนวนนักลงทุนที่สนใจน่าจะมีจำกัด” เขากล่าว
“ยิ่งไปกว่านั้น ที่ดินแปลงนี้มีขนาดใหญ่และต้องพัฒนาแบบผสมผสาน ซึ่งแต่ละส่วนของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ก็มีอุปทานจำนวนมากอยู่แล้ว”
ตัวอย่างเช่น ส่วนค้าปลีกเผชิญกับการแข่งขันจากเซ็นทรัล พระราม 9 ที่อยู่ใกล้เคียง ส่วนที่อยู่อาศัยอาจไม่น่าสนใจสำหรับผู้ซื้อมากนักเนื่องจากสัญญาเช่า 30 ปี
ในส่วนของโรงแรม บริษัทแอสเซท เวิลด์ คอร์ป ได้เข้าซื้อกิจการโรงแรมสวิสโซเทลเดิมและคาดว่าจะทำการปรับปรุงใหม่
ขณะเดียวกัน ตลาดอาคารสำนักงานในย่านพระราม 9 โดยเฉพาะพื้นที่เกรดเอ กำลังเผชิญกับภาวะอุปทานล้นตลาด ส่งผลให้อัตราการเข้าใช้พื้นที่ลดลง ตามรายงานของคอลลิเออร์ส อัตราค่าเช่าลดลงเหลือประมาณ 900 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน จากเดิมที่มากกว่า 1,000 บาท
